2022年房地产估价规范电子版12篇

2022年房地产估价规范电子版12篇2022年房地产估价规范电子版　　2022年房地产估价师挂靠价格及挂靠前景　　篇一：2022房地产估价师挂靠价格流程2022行情注册房地产估价师挂靠，人事档案需转到挂下面是小编为大家整理的2022年房地产估价规范电子版12篇,供大家参考。

篇一：2022年房地产估价规范电子版

　　2022年房地产估价师挂靠价格及挂靠前景

　　篇一：2022房地产估价师挂靠价格流程2022行情注册房地产估价师挂靠，人事档案需转到挂靠单位，普通挂证以及挂靠股东1.5万一年以上（转档案社保）；挂靠法人3万一年；挂靠有风险，(更多详情call猎证顾问1882.376,4201,扣.扣6036.298.40）房地产估价师申请初始注册，应当提交下列材料：（一）初始注册申请表；（二）执业资格证件和身份证件复印件；（三）与聘用单位签订的劳动合同复印件；（四）取得执业资格超过3年申请初始注册的，应当提供达到继续教育合格标准的证明材料；（五）聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件；或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件；或者外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件。房地产估价师变更注册需要提交下列材料：（一）变更注册申请表；（二）与新聘用单位签订的劳动合同复印件；

　　（三）与原聘用单位解除劳动合同的证明文件；（解聘证明，需原单位加盖公章）

　　（四）聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件；或者劳动、

　　篇二：2022年挂靠证书价格表及趋势分析

　　据了解，全国建筑业施工企业有10万多个，从业人员3600多万，持证建造师却只有几十万。基本所有的企业建造师数量都不达标，至少95%的企业自己的建造师不够，机电、市政、公路和水利专业从业人员更不到5%，如果要补充市场空缺，至少需要5年的时间。

　　市场上逾近1000家企业却在为新资质需要满足的建造师数量而一筹莫展！新政明确表示：建造师等技术管理人才队伍仍作为重要评价考核指标，对于广大持证人员来说，不仅证书不会受到影响，反而因搭上新政“顺风车”含金量更高。

　　随着新政正式实施，预计未来3-5年内市场将面临“一证难求，重金抢证”的局面，建造师的身价也会越来越高！

　　篇三：2022年房地产估价行业现状及发展趋势分析

　　中国房地产估价行业现状调查分析及发展

　　趋势预测报告（2022年版）

　　行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：

　　一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。

　　一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。

　　一、基本信息

　　uShi.html

　　二、内容介绍

　　房地产评估是房地产行业的重要组成部分，在社会经济的发展过程中有着非常重要的作用，虽然，目前处于初级阶段，且还存在着一些亟待解决的问题，但是，结合我国的国情采取措施进行规范，房地产评估会日趋成熟，可以在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大的作用。

　　中国产业调研网发布的中国房地产估价行业现状调查分析及发展趋势预测报告（2022年版）认为，目前，房地产估价行业运行情况已经逐渐进入良性循环的轨道。随着国内房地产的的开放，房地产评估行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就直面自身的不足，提高管理优势专业优势，人才优势，树立行业品牌，迅速提高自己的市场竞争力，才能在无情的激烈市场竞争中取胜。部分产业环境透视

　　中国房地产估价行业现状调查分析及发展趋势预测报告（2022年版）揭示了房地产估价市场潜在需求与机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划

　　提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。正文目录

　　第一章房地产估价行业发展概述1.1房地产估价行业综述1.1.1房地产估价行业定义1.1.2房地产估价行业分类1.2房地产估价行业基本内容1.2.1房地产估价对象1.2.2房地产估价人员1.2.3房地产估价原则1.2.4房地产估价程序1.3影响房地产价格的因素分析1.3.1影响房地产价格的一般因素（1）经济因素（2）社会因素（3）行政因素

　　1.3.2影响房地产价格的区域因素（1）影响居住房地产价格的区域因素（2）影响商业房地产价格的区域因素（3）影响工业房地产价格的区域因素1.3.3影响房地产价格的个别因素（1）土地的个别因素（2）建筑物个别因素1.3.4影响房地产价格的供求因素

　　（1）房地产的供给（2）房地产的需求（3）房地产市场的供求均衡（4）房地产市场的非均衡第二章房地产估价行业发展环境分析2.1房地产估价行业政策环境分析2.1.1房地产估价行业准入制度（1）《房地产估价机构管理办法》（2）《房地产估价师注册管理办法》（3）《注册房地产估价师管理办法》2.1.2房地产估价行业执业资格制度

　　（1）《房地产估价师执业资格制度暂行规定》（2）《房地产估价师执业资格考试实施办法》2.1.3房地产估价行业执业规范制度（1）《房地产估价规范》

　　（2）《城市房屋拆迁估价指导意见》（3）《房地产抵押估价指导意见》

　　（4）《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》2.2房地产估价行业经济环境分析2.2.1国内GDP增长分析2.2.2消费物价指数分析2.3房地产估价行业技术环境分析2.3.1地价评估方法2.3.2拆迁房屋评估方法

　　

　　

篇二：2022年房地产估价规范电子版

　　2022年房地产估价师考试真题-理论与方法

　　1、房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。A.创造B.发觉C.制造D.隐定2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价

　　时点下的评估价值通常不完全一样，这主要是由于()。A.把握的有关信息不同B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.托付人不同3、以下关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错

　　误的选项是()。A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2022年11日签

　　署B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2022年8月

　　举办C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地

　　产估价师自动成为香港测量师D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现

　　资格互认的专业技术人员资格之一4、某夫妻共有一套本钱价购置的房改房，现因离婚进展财产分割的

　　需要而托付房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。

　　A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金

　　B.现时该房改房上市交易的正常价格C.现时该房屋的房改本钱价D.当时该房屋的房改本钱价5、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接本钱利润率估算开发利润的公式为开发利润=()×直接本钱利润率。A.后续开发本钱+治理费用B.后续开发本钱+治理费用+销售费用C.待开发房地产价值+后续开发本钱D.待开发房地产价值+后续开发本钱+取得待开发房地产的税费6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产()。A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益

　　C.是否具有产生经济收益的力量D.目前的收入是否大于运营费用7、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙风光积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。A.1765B.2022C.2069D.24008、房地产估价师从某个特定投资者的角度动身评估出的价值属于()。A.市场价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值9、TN关于不同类型价值的凹凸关系的表述中，错误的选项是()。A.原始价值高于账面价值B.投资价值高于市场价值C.慎重价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值

　　10、某期房估计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元每平米，出租的年末净收益为500元每平米。假设年折现率为8%，风险补偿估量为现房价格的3%，则该期房目前的价格为()元每平米。

　　A.3473B.4365C.4500D.463511、依据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是()。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值12、引起真正的房地产自然增值的缘由是()。A.装修改造B.需求增加C.通货膨胀D.改良物业治理13、以下状况中会导致房地产价格上升的是()。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款

　　C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供给14、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，估计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则依据()应按服装店用途进展估价。A.合法原则B.使用原则C.估价时点原则D.替代原则15、以下关于房地产估价本质的表述中，错误的选项是()。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是供应价值意见而不是作价格保征C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格16、以下关于房地产估价原则的表述中，错误的选项是()。A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则属于一般性原则C.使用原则属于技木性原则D.慎重原则属于一般性原则17、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为()。

　　A.签订估价托付合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日D.将来处置抵押房地产之日18、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种状况下，假如乙宗地的拥有者购置甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是()万元。A.0～50B.50～75C.50～10OD.100～15019、为评估某房地产2022年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是交易日期为2022年3月1日，合同交易价格为4000元每平米，商定建筑面积为95每平米，合同商定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100每平米。自2022年1月1日起至2022年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述状况对该可比实例成交价格进展处理后的单价为()元每平米。A.3868.92B.4000.00C.4072.54

　　D.4286.8920、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120平米，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳全部的税费。则该宗房地产的正常成交单价为()元每平米。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.5721、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为35%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为()元每平米。A.2204.55B.2397.99C.3237.60D.3345.6422、某房地产的重建价格为2022万元，已知在建筑期间中心空调系

　　

篇三：2022年房地产估价规范电子版

　　2022年房地产估价师《制度与政策》试题及答案(最新)1、[试题]一般而言，城市总体规划的期限为20年。()【答案】√【解析】本题考查的是城乡规划的编制和审批。城市总体规划的期限一般为20年。参见教材P68。2、[试题]房屋租赁合同约定的租赁期限依法不得超过()年。A.5B.10C.15D.20【答案】D【解析】本题考查的是商品房屋租赁合同。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。参见教材P136。3、[试题]房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从()之日起计算。A.工程竣工B.物业验收合格C.购房人实际入住

　　D.开发企业向购房人交付房屋

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。参见教材P113。

　　4、[试题]详细规划分为()。

　　A.控制性详规、修建性详规

　　B.总体规划、建设规划

　　C.总体规划、详细规划

　　D.分区规划、详细规划

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是城乡规划的基本概念。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。参见教材P54。

　　5、[试题]城镇土地使用税采用分类分级的()税率。

　　A.比例B.超额累进C.全额累进D.幅度定额【答案】D【解析】本题考查的是税率和应纳税额的计算。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。参见教材P237。6、[试题]城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为()年。A.10B.20C.30D.40【答案】B【解析】本题考查的是城乡规划的编制和审批。城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。参见教材P68。7、[试题]某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报()批准。A.国务院

　　B.省人民政府C.县人民政府D.国土资源部【答案】A【解析】本题考查的是征收集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：(1)征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批;(2)建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续;(3)征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批;(4)其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。参见教材P43。8、[试题]注册房地产估价师在每一注册有效期内，最少应接受()学时的继续教育。A.30B.60C.90D.120【答案】D

　　【解析】本题考查的是房地产估价师执业监管。注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课各为60学时。参见教材P196。

　　9、[试题]已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。购房人在商品房交付使用之后发现质量问题。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。房屋主体结构不合格的，均可申请退房。参见教材P109。10、[试题]下列属于物业管理的基本制度的是()。A.业主委员会制度B.物业服务招投标制度C.物业服务企业注册制度D.物业承接查验制度。E,基础专项维修资金制度【答案】BD【解析】本题考查的是住宅专项维修资金制度。物业管理的基本制度包括：业主大会制度，管理规约制度，物业服务招投标制度，物业

　　承接查验制度，物业服务企业资质管理制度以及住宅专项维修资金制度。参见教材P223。

　　11、[试题]失信被执行人可以购买普通住房。()【答案】×【解析】本题考查的是房地产广告。惩戒措施分为八大类，其中第六类是对失信被执行人高消费及其他消费行为的限制措施，包括限制购买不动产。参见教材P128。12、[试题]注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资，其目标是投资越省越好。()【答案】×【解析】本题考查的是建设监理制度。工程投资控制不是指投资越省越好，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制。参见教材P90。13、[试题]缴存职工在()自住住房时，可以申请住房公积金贷款。A.购买B.建造C.翻建D.大修。E,装修【答案】ABCD

　　【解析】职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。

　　14、[试题]工程建设监理基本工作中的“三控”指的是监理工程师在工程建设全过程中的()。

　　A.工程进度控制B.工程质量控制C.工程人员控制D.工程投资控制。E,工程物资控制【答案】ABD【解析】本题考查的是建设监理制度。工程建设监理基本工作中的“三控”指的是监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制。参见教材P75。15、[试题]抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应将转让所得的价款向抵押权人清偿债务或者提存。()【答案】√【解析】本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。参见教材P144。

　　16、[试题]建设用地使用权出让金可以一次或多次支付，但只有全部支付后，才能办理建设用地使用权登记。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。参见教材P33。

　　17、[试题]建设工程发生质量事故，有关单位应当在24h内向当地建设行政主管部门报告。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是建设工程质量管理。建设工程发生质量事故，有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。参见教材P83。

　　18、[试题]房屋租赁代理收费，以成交租金额一定比例，由双方协商一次性收取。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。参见教材P179。

　　19、[试题]下列房地产不得抵押的有()。

　　A.幼儿园的教学楼

　　B.某大学的校办工厂

　　C.依法查封的房屋

　　D.正在建造的商品房。E,已出租的商品房

　　【答案】AC

　　【解析】本题考查的是房地产抵押的条件。《城市房地产抵押管理办法》也规定下列房地产不得设定抵押权：(1)权属有争议的房地产;(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;(4)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(5)依法不得抵押的其他房地产。参见教材P142。

　　20、[试题]建设用地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳城镇土地使用税。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是城镇土地使用税。建设用地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳城镇土地使用税。参见教材P237。

　　21、[试题]以预购商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房地产抵押的条件。预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。参见教材P143。

　　22、[试题]抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。本题考查的是房地产抵押权的实现。参见教材P126。

　　23、[试题]下列权利中，不属于不动产用益物权的是()。

　　A.土地承包经营权

　　B.建设用地使用权

　　C.房屋所有权

　　D.宅基地使用权

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是不动产登记的类型。根据《物权法》，不动产用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。参见教材P157。

　　24、[试题]新设立房地产估价机构资质等级应当核定为()。

　　A.一级资质

　　B.二级资质

　　C.三级资质

　　D.临时资格资质

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是房地产估价机构资质等级。原建设部令第142号《房地产估价机构管理办法》第十一条规定：新设立房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。参见教材P154。

　　25、[试题]下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有()。

　　A.普通商品住

　　B.城市基础设施用地

　　C.公立学校办公楼

　　D.大型商场。E,经济适用住房

　　【答案】BCE

　　【解析】本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的包括：国家机关用地;军事用地;城市基础设施用地;公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;法律、行政法规规定的其他用地。参见教材P38。

　　26、[试题]下列建设工程必须实行监理的是()。

　　A.三峡水利工程

　　B.农民个人出资自建住宅

　　C.利用亚洲开发银行贷款工程

　　D.利用外国政府援助资金的工程。E,民营企业家投资开发建设的住宅小区工程

　　【答案】ACD

　　【解析】本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：(1)国家重点建设工程;(2)大、中型公用事业工程;(3)成片开发建设的住宅小区工程;(4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程;(5)国家规定必须实行监理的其他工程。参见教材P90。

　　27、[试题]某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款()。

　　A.甲银行优先受偿

　　B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序

　　C.乙银行优先受偿

　　D.按两家银行的债权比例受偿

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序

　　清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P148。

　　28、[试题]各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起两年内竣工。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是严格住房建设用地出让管理。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。参见教材P37。

　　29、[试题]房屋所有权人同意征收是实施国有土地上房屋征收的前提。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。参见教材P54。

　　30、[试题]某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100㎡，合同约定建筑面积97㎡。该商品房的成交价格是()。

　　A.388000元

　　B.388640元

　　C.399640元D.400000元【答案】C【解析】本题考查的是商品房买卖合同。首先计算面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%=(100-97)/97×100%=3.09%;因为面积误差比3.09%大于3%，因此根据“买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。该商品房的成交价格=4000元×100㎡(1-0.09%)=399640元，或者=4000元×97㎡(1+3%)=399640元。参见教材P115。31、[试题]农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以()年过渡期。A.1B.3C.5D.10【答案】C【解析】本题考查的是不登记登记机构。农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以5年过渡期。参见教材P159。

　　32、[试题]土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是土地增值税。凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。必须是国有土地使用权。参见教材P241。33、[试题]以划拨方式取得的建设用地使用权没有使用期限的限制，经政府批准可以转让。()【答案】√【解析】本题考查的是建设用地使用权划拨的含义。划拨土地经许可，可以进行转让、抵押。参见教材P38。34、[试题]下列税种中，采用比例税率的有()。A.契税B.房产税C.耕地占用税D.土地增值税。E,城镇土地使用税【答案】AB

　　【解析】本题考查的是各种税的税率。耕地占用税实行定额税率;土地增值税实行四级差额累进税率;城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。参见教材P237、P241、P253。

　　35、[试题]商品房现售条件与预售条件的不同之处有()。

　　A.已通过竣工验收

　　B.取得建设工程规划许可证

　　C.取得建设用地使用权证书

　　D.取得建筑工程施工许可证。E,物业管理方案已落实

　　【答案】AE

　　【解析】本题考查的是商品房现售。商品房预售的条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

　　36、[试题]《城乡规划法》规定，控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的()的，应当先修改总体规划。

　　A.规范性内容

　　B.全部内容

　　C.部分内容D.强制性内容【答案】D【解析】本题考查的是城乡规划的编制和审批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。参见教材P72。37、[试题]《中华人民共和国城乡规划法》中城市规划区是指()因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。A.城市市区、郊区B.城市市区、城市行政区域内C.城市市区、郊区以及城市行政区域内D.城市市区、近郊区以及城市行政区域内【答案】D【解析】本题考查的是城乡规划的基本概念。城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。参见教材P54。38、[试题]工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。()【答案】√

　　【解析】本题考查的是工程建设的招标投标管理。工程建设招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。任何单位和个人不得限制或者排斥工程建设招标代理机构依法开展工程建设招标代理业务。参见教材P86。

　　39、[试题]国家征收集体土地和单位、个人的房屋的前提条件是()。

　　A.客观评估被征收房屋价值B.公共利益C.被征收人同意D.签订补偿方案【答案】B【解析】本题考查的是房屋征收的概念。房屋征收的前提条件只能是为了公共利益的需要。参见教材P53。40、[试题]程某出租一套自有住宅，月租金为3000元，每年空置期为1个月，年应缴纳的房产税为()元。A.1320B.1440C.3960D.4320

　　【答案】B【解析】本题考查的是住房租赁税收优惠政策。按房产租金收入计征的，按房产年租金收入作为基数，空置期不属于免征房产税的范围。出租类房产税税率为12%，但是从2008年3月1日起，对个人出租住房取得收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税。3000×12×4%=1440(元)。参见教材P261。41、[试题]某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于()万元。A.2000B.2500C.3000D.3500【答案】C【解析】本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。1亿元×30%=3000万元。参见教材P92。42、[试题]住房公积金管理的决策机构为()。A.住房公积金管理委员会B.住房公积金管理中心C.财政管理部门

　　D.各级人民银行

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是住房公积金制度。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。参见教材P9。

　　43、[试题]建设用地使用权出让金可以一次或多次支付，但只有全部支付后，才能办理建设用地使用权登记。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。参见教材P33。

　　44、[试题]物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行市场调节价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是物业服务定价成本监审。物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。参见教材P227。

　　45、[试题]下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，正确的是()。

　　A.私立学校用地40年B.厂房用地70年C.大型超市用地50年D.别墅用地70年【答案】D【解析】本题考查的是建设用地使用权出让年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或其他用地50年。参见教材P33。46、[试题]城市的主要噪声是()。A.工业噪声B.交通噪声C.社会生活噪声D.建筑施工噪声【答案】B

　　【解析】交通噪声日益成为城市的主要噪声，城市中50%～70%的噪声来自交通运输工具。

　　47、[试题]商品房现售条件与预售条件的不同之处有()。A.已通过竣工验收B.取得建设工程规划许可证C.取得建设用地使用权证书D.取得建筑工程施工许可证。E,物业管理方案已落实【答案】AE【解析】本题考查的是商品房现售。商品房预售的条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。48、[试题]产权属国家所有的房屋，其房产税()。A.不需缴纳B.由经营管理的单位和个人缴纳C.由城市房地产管理部门缴纳

　　D.由房屋的所有者缴纳【答案】B【解析】本题考查的是房产税。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人。参见教材P234。49、[试题]房地产经纪人协理享有的权利有()。A.经所在房地产经纪机构授权订立房地产经纪合同B.协助房地产经纪人处理相应的经纪事务并获得合理报酬C.有权加入房地产经纪机构D.同时受聘于两个房地产经纪机构并执行业务。E,为委托人评估出售房屋的价格【答案】BC【解析】本题考查的是房地产经纪人员技术能力与职责要求。房地产经纪人协理享有以下权利：(1)加入房地产经纪机构;(2)协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。参见教材P204。50、[试题]房地产开发项目自()之日起满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费。A.土地使用权出让合同签订B.土地使用权出让合同约定的动工开发C.土地使用权出让金缴纳

　　D.土地使用权证书取得

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是闲置土地的认定。闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。参见教材P49。

　　51、[试题]承租人转租商品房屋的，应至少征得出租人的口头同意。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是商品房屋转租。《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。参见教材P138。

　　52、[试题]2016年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于()万元。

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.7000

　　【答案】A【解析】本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2亿元×20%=4000万元。参见教材P108。53、[试题]根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，投标人至少不少于()时，招标人才可以不重新招标。A.1个B.2个C.3个D.4个【答案】C【解析】本题考查的是工程建设的招标投标管理。根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，投标人至少不少于3个时，招标人才可以不重新招标。参见教材P86。54、[试题]()主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关，其他部门办理的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力。A.市(县)建设行政B.市(县)规划行政C.市(县)房地产行政

　　D.市(县)土地行政

　　【答案】C

　　【解析】《城市房地产管理法》规定：“由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。

　　55、[试题]一级资质房地产估价机构须有()名以上的专职注册房地产估价师。

　　A.3

　　B.5

　　C.8

　　D.15

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是房地产估价机构资质等级。一级资质房地产估价机构须有15名以上的专职注册房地产估价师。参见教材P155。

　　56、[试题]集体土地上的房屋禁止抵押。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房地产抵押的一般规定。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。参见教材P142。

　　57、[试题]新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为()。

　　A.一级

　　B.二级C.三级D.临时资格【答案】C【解析】本题考查的是房地产估价机构等级。房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级，设1年的暂定期。参见教材P181。58、[试题]反映企业短期偿债能力的财务分析指标有()。A.流动比率B.速动比率C.资产负债率D.资产报酬率。E,应收账款周转率【答案】AB【解析】本题考查的是财务分析。短期偿债能力指标主要有流动比率和速动比率，长期偿债能力指标主要是资产负债率。参见教材P392。59、[试题]临时建设应当在批准的使用期限内()。A.强制拆除B.自行拆除

　　C.没收D.转让【答案】B【解析】本题考查的是城市规划管理。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。参见教材P61。60、[试题]在城市房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施()等不当增加补偿费用的行为。A.改建B.新建C.改变房屋用途D.租赁。E,扩建【答案】ABCE【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。征收前，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记;房屋征收范围一旦确定，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。参见教材P57。61、[试题]在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房地产估价机构监管。注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。参见教材P159。[试题]甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是()。

　　62、[试题]住房公积金缴存基数不得高于职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的()倍。

　　A.1

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是住房公积金制度。住房公积金缴存基数是职工本人上一年度的月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍。缴存基数每年调整一次。参见教材P10。

　　63、[试题]某投资者购买一套500万元的公寓房地产，其中自有资金400万元，抵押该房地产贷款100万元，杠杆率为()。

　　A.4

　　B.1,25C.5D.2,5【答案】B【解析】杠杆率=房地产总价值/权益值=500/400=1,25。64、[试题]担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的20倍。()【答案】×【解析】担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍;超过30倍的，应当追加实有资本。65、[试题]下列不属于不动产登记的载体是()。A.不动产登记簿B.不动产权证书C.不动产登记证明D.不动产购买协议【答案】D【解析】本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记的载体有不动产登记簿、不动产权证书和不动产登记证明。参见教材P154。

　　66、[试题]下列关于预告登记的表述中，错误的是()。A.预告登记的目的在于保护权利人的合法权益B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力D.预告登记的范围是商品房预售，主要是防止一房多卖【答案】D【解析】本题考查的是不动产登记的类型。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。参见教材P157。67、[试题]商品房现房广告不得涉及的内容是()。A.销售价格B.装饰装修C.小区环境D.升值承诺

　　【答案】D【解析】本题考查的是房地产广告。选项B，预售预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容，但是现房广告无限制。选项D，不能有升值或投资回报承诺。参见教材P101。68、[试题]以预购商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。()【答案】×【解析】本题考查的是房地产抵押的条件。预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。参见教材P143。69、[试题]下列属于强制拍卖特点的是()。A.主体的不定性B.权利义务的对等性C.国家强制性D.目的的利他性。E,标的的非自有性【答案】CDE【解析】强制拍卖的特点包括：①国家强制性;②标的的非自有性;③主体的特定性，④目的的利他性;⑤权利义务的不对等性。70、[试题](多选)未取得预售许可证，乙房地产开发公司可以进行该项目的营销活动为()。A.制作公共车身广告介绍该项目名称

　　B.向前来参观者免费发放VIP卡C.在项目销售大厅展示项目沙盘D.在房地产展销会上预售房屋【答案】BC【解析】本题考查的是房地产广告。由于未取得预售许可证，所以不能发布广告。参见教材P116。71、[试题]人防工程的地下室面积()建筑。A.属不应分摊的共有B.属应分摊的共有C.不属共有D.属物业公司所有的【答案】A【解析】本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：作为人防工程的地下室、避难室(层)。参见教材P173。72、[试题]下列关于征地的表述中，正确的有()。A.根据(宪法)规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费

　　C.征地安置补助费归农村集体组织所有

　　D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的30倍。E,征地时所称的地上附着物包括地下管线

　　【答案】ADE

　　【解析】本题考查的是征收集体土地的补偿范围和标准。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。参见教材P46。

　　73、[试题]不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。参见教材P154。

　　74、[试题]城市规划的报建审批管理主要包括()。

　　A.对建设项目选址审批核发项目选址意见书

　　B.按照规划实施监察

　　C.对城市用地审批核发建设用地规划许可证

　　D.对建设工程审批核发建设工程规划许可证。E,对违法占地和违法建设的查处

　　【答案】ACD

　　【解析】本题考查的是城乡规划的实施与监督。城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。参见教材P73。

　　75、[试题]因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。参见教材P110。

　　76、[试题]下列不属于土地管理的基本制度的是()。

　　A.国家实行土地有偿有限期使用制度

　　B.国家实行土地用途管制制度

　　C.国家实行土地公有制度

　　D.国家实行耕地保护制度

　　【答案】C【解析】本题考查的是土地管理的基本制度。土地管理的基本制度包括：(1)国家实行土地有偿有限期使用制度;(2)国家实行土地用途管制制度;(3)国家实行耕地保护制度。参见教材P13。77、[试题]不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不一致的，以不动产权属证书为准。()【答案】×【解析】本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产权证书和不动产登记证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致;如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。参见教材P154。78、[试题]某市政府准备建设一批廉租住房，根据相关规定单套建筑面积应当在()㎡以内，保证基本居住功能。A.30B.50C.60D.90【答案】B【解析】本题考查的是住房保障制度。廉租住房单套建筑面积控制在50㎡以内，保证基本居住功能。参见教材P7。

　　79、[试题]我国房屋权属登记()。(2006年试题)A.具有公信力B.公告是必经程序C.是一项法定制度D.为权利动态登记。E,可以制作颁发统一的房地产权证书【答案】ACD【解析】公告并不是房屋权属登记的必经程序，登记机关认为有必要时才进行公告。80、[试题]目前，某村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收某村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是()。A.征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人B.该耕地的土地补偿费最少为6万元C.该耕地的土地补偿费最高为10万元D.征收该耕地需要报A省人民政府审批【答案】A【解析】本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。征收该耕地，需要安置的农业人口数为10人

　　/2=5人。征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6～10倍。基本农田，基本农田以外的耕地超过35hm2的，其他土地超过70hm2的，由国务院审批;其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。参见教材P43～46。

　　81、[试题]2012年，王某出租住房免征()。A.增值税B.个人所得税C.房产税D.城镇土地使用税【答案】D【解析】本题考查的是住房租赁税收优惠政策。2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。参见教材P261。82、[试题]建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。()【答案】×【解析】本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或

　　多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。参见教材P174。

　　83、[试题]土地增值税的扣除项目不包括()。A.取得土地使用权时所支付的金额B.契税C.土地开发成本D.土地开发费用【答案】B【解析】本题考查的是扣除项目。土地增值税的扣除项目为：(1)取得土地使用权时所支付的金额;(2)土地开发成本、费用;(3)建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。参见教材P242。84、[试题]城市房屋征收评估价值的确定不考虑被拆迁房屋的()。A.区位B.用途C.搬迁补助费D.建筑面积【答案】C

　　【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。搬迁补偿另行给予，不在房屋价值范围之内。参见教材P58。

　　85、[试题]以划拨方式取得的建设用地使用权没有使用期限的限制，经政府批准可以转让。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是建设用地使用权划拨的含义。划拨土地经许可，可以进行转让、抵押。参见教材P38。

　　

　　

篇四：2022年房地产估价规范电子版

　　二、单项选择题（共3大题，共20分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内）

　　（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万㎡的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划详见表4—12。

　　表4—12

　　由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/㎡：目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。5．房地产估价师确定现金流量折现法技术路线，正确的做法是（）。

　　B．未来住宅市场价格，折现至估价时点

　　8．在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（）。A．销售费用、销售税费和开发利润

　　D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

　　三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）

　　封面和目录（略）致委托人函

　　××市中级人民法院：

　　××××房地产评估有限公司（盖章）

　　法定代表人：×××（签字）

　　注册房地产估价师声明

　　我们郑重声明：

　　1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

　　2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。

　　6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7．本报告不可作为任何形式的产权证明文件。

　　8．未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。

　　注册房地产估价师：×××（签名盖章）注册号：（略）注册房地产估价师：×××（签名盖章）注册号：（略）

　　估价的假设和限制条件（略）

　　估价结果报告

　　一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象

　　位置：坐落××市××路3号楼5层整层城市规划：行政办公区环境景观：优美整洁

　　公共服务及基础设施完备程度：基本完备商务氛围：处于××市行政中心范围（二）实物状况

　　1．土地状况用途：办公

　　地号：××区××街道163街坊1/6丘四至：（略）土地等级：1级土地共用面积：3500㎡地势：土地平整

　　其中土地分摊面积：500㎡2．建筑物状况建筑面积：957．3㎡建筑结构：砖混一等

　　层数：7层，无地下室，估价对象处于5层层高：3．3m，檐高：24m用途：办公

　　竣工日期：1999年12月1日

　　装修：．室内普通装修、公共部分精装修

　　设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等（略）利用现状：现空置（三）权益状况1．建筑物权益状况

　　根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字［2000］第××××号）记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用途办公，建筑面积957．3㎡，砖混一等。2．土地使用权权益状况

　　根据《国有土地使用证》（证号：××地×字L1999］第××号）记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让，土地共用面积：3500㎡，其中分摊土地面积：500㎡，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。（史记：“本报告按无续期考虑”拟改为：土地出让合同中约定：在建设用地使用权届满后对收回的建筑物不予补偿）3．他项权利状况

　　估价对象已设定他项权利（抵押权），抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下：

　　他项权利人：中国工商银行××支行

　　权利种类：期房抵押建筑面积：957．3㎡权利价值：574．38万元抵押部分：5层整层设定日期：1999年8月

　　他项权证号：×房地×他字（1999）第×××号四、估价目的

　　为法院办案提供价格参考。五、估价时点

　　估价时点为2022年3月5日。六、评估的价值类型和定义

　　采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法

　　本报告选用的估价方法为市场法和收益法。

　　市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法：即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。十、估价结果

　　十一、注册房地产估价师及其他参与估价的人员（略）十二、估价作业日期2022年3月5～16日十三、估价报告有效期

　　本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2022年3月16日到2022年3月15日。

　　估价技术报告

　　一、估价对象分析（略）二、房地产市场分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用

　　本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。

　　市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。

　　收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。五、估价的测算过程

　　市场法的基本步骤为：搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况（交易日期）调整→房地产状况调整（区域因素、个别因素）→求取比准价格其基本计算公式如下：

　　估价对象比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数（一）市场法1．选取可比实例

　　搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件，选择3个可比实例进行比较，详见表4—13。

　　表4—13可比实例表

　　2．可比实例与估价对象比较分析

　　可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表4—14。表4—14因素条件对比说明表

　　3．修正调整过程

　　以估价对象的各因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值（区域因素与个别因素中子因素权重相同），详见表4—15。

　　表4—15因素条件分值表

　　续表

　　根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格，详见表4—16。

　　表4—16可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表

　　4．市场法估价结果

　　3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：（12062＋10778＋11678）/3＝11506元/㎡（二）收益法测算收益法的基本步骤为：

　　根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。

　　其计算公式如下：

　　式中

　　V——房地产的收益价格；A——房地产未来每年净收益；Y——房地产的报酬率；n——房地产的收益期限；g——净收益逐年递增的比率。1．租赁收入的确定

　　根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1．8～2．5元/（㎡d），根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/（㎡d）。2．空置率及租金损失率的确定

　　根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90%左右，确定空置率及租金损失率合计为10%。3．年有效毛收入的确定

　　有效毛收入＝日租金收入×天数/年×（1－空置及租金损失率）

　　4．净收益的确定

　　根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20%。现时年净收益：有效毛收入×（1－运营费用率）5．报酬率的确定

　　房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率，房地产报酬率确定为6%。6．剩余收益期限的确定

　　根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。7．租金年增长率的确定

　　经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2．5%。8．收益价格的确定

　　表4—17收益法计算过程

　　运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/㎡。（三）估价对象房地产价格的确定

　　采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均具有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。估价对象房地产单价＝（11506＋11360）/2＝11433（元/㎡）估价对象房地产总价＝11433×957．3＝10944811（元）取整为1094万元。单价为11433元/㎡。六、估价结果

　　附件

　　1．《委托司法鉴定函》（复印件）2．《房屋所有权证》（复印件）3．《国有土地使用证》（复印件）4．估价对象地理位置示意图5．估价对象小区实景照片6．估价机构资质证书（复印件）7．估价机构营业执照（复印件）8．房地产估价师注册证书（复印件）

　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2．5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）

　　1．预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/㎡，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。

　　2．预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为改造后办公楼总价值的7%（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3%。

　　估价测算如下（节选）：一、估算净收益

　　净收益＝1000×6000×85%×（1－10%）×（1－25%）＝344．25万元二、测算报酬率Y

　　采用试算法推算报酬率。具体算法详见表4—18。表4—18求取可比实例报酬率表

　　（注：上表计算结果无误）

　　报酬率＝（9．994%＋7．909%＋8．092%＋8．005%）/4＝8．500%取整报酬率为8．5%。

　　三、估算装修改造后的办公楼总价值办公楼总价值＝

　　344.251

　　1/112%508.5%(18.5%)

　　＝3981．45/（1＋12%）＝3554．87（万元）四、装修改造费用总额

　　装修改造费用＝1000×6000/（1＋8．5%）05＝576．02（万元）

　　．

　　五、销售费用与销售税费

　　销售费用与销售税费＝3981．45×7%/（1＋12%）＝248．84（万元）

　　六、购买现厂房的税费

　　设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额＝V×3%

　　七、计算估价对象在估价时点的市场价格

　　估价对象的市场价格总价V＝3554．87－248．84－576．02－0．03VV＝2650．50万元

　　单价＝2650．50/6000＝4417．49（元/㎡）答案

　　10．估价技术报告中缺估价方法选用和未选用的理由；

　　11．市场法可比实例的交易情况中对“成交价格”未做说明（或未说明交易情况是否正常）（或未说明成交价格是否正常）（或未说明成交价格的付款方式）；12．未说明可比实例交易情况修正的理由或依据；13．未说明交易日期调整的理由或依据；

　　14．未交待可比实例的总楼层；

　　15．未作楼层差异因素调整或作不调整的说明；16．可比实例的建筑面积不应调整；

　　17．可比实例的个别因素调整未说明理由或依据（或未说明因素评分标准）；18．收益法计算公式中A为房地产第1年的净收益（或A不是未来每年净收益）；

　　19．租赁收入的确定依据不足（或未说明租赁收入的内涵或未说明租赁收入是否包括租赁保证金或押金的利息等其他收入）；

　　20．未说明租金按建筑面积还是使用面积计算（未说明可出租面积比率）；21．未说明估价对象的租赁收入是预测值；22．未说明空置及收租损失率是预测值；23．未说明租赁运营费用率是预测值；

　　24．报酬率确定6%无过程且取值不当（或没给出各累加项的数值）；

　　25．在确定收益期限时，未考虑或未分析在估价时点的建筑物剩余经济寿命的影响；26．年增长率2．5%确定无依据；

　　27．租金年增长率与净收益年增长率混淆，“g”应为净收益逐年递增比率；28．附件缺估价对象内部状况照片；

　　四、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错误不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2．5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）

　　1．净收益计算错误，应采用估价对象的可出租面积比率（2．5分）净收益=1000×6000×87%×（1－10%）×（1－25%）=352．35（万元）2．测算报酬率Y中，案例A与估价对象差异较大，应剔除。（2．5分）报酬率=（7．909%+8．092%+8．005%）/3=8．002%取整报酬率为8%

　　3．装修改造后的办公楼价值计算错误，收益年限应为49年。（2．5分）

　　装修改造后的办公楼价值=344．25÷8．5%[1－1/（1+8．5%）]/（1+12%）=3549．67（万元）或装修改造后的办公楼价值352．35÷8%[1－1/（1+8．%）]/（1+12%）=3841．92（万元）4．装修改造费用计算错误，应用折现率12%。（2．5分）装修改造费用=1000×6000÷（1+12%）解析：

　　1、此题要求评的是估价对象在2022年10月1日的市场价格，是已补交了土地使用权出让金后的房地产市场价格，不能在假设开发法计算中再扣除应补交的土地使用权出让金。

　　2、在确定收益年限时，应考虑建筑物剩余经济寿命的影响，这是此题不严谨之处。提示：

　　1、笼统回答××××错，不给分。2、将正确的地方改错倒扣分。

　　3、将错误的地方改错不给分也不倒扣分。

　　0．5

　　49

　　49

　　=566．95（万元）

　　

　　

篇五：2022年房地产估价规范电子版

　　2022房地产估价师考试答案：房地产基本制度及估价知识

　　26.在总产量一曲线上，边际产量到达值的点为()。A.该曲线由向上凸转为向下凹的拐点B.该曲线由向上凸转为向下凸

　　的拐点C.该曲线由向上凹转为向下凹的拐点D.该曲线由向上凹转为向下凸

　　的拐点27.当房地产的需求和供应同时削减后，以下能反映市场均衡价格变

　　化的选项是()。A.均衡价格上升B.均衡价格下降C.均衡价格不变D.取决于供应和需求变动的程度28.民间个人之间借贷往来作为一种信用形式，存在的局限性主要表

　　现在()。A.资金供求双方直接形成债权、债务关系，债务人在经营上会产生

　　较大的压力B.融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用

　　少C.融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用

　　多

　　D.资金供求双方直接联系，这种直接协商方式难以满意各自的需要29.在平均利润率肯定的状况下，当借贷资本供应大于需求时，利率将(B)。A.上升B.下降C.不变D.难以确定30.将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是根据()不同而划分的。A.被保险标的B.保险资金来源C.保险的实施方式D.保险责任担当的次序31.产生保险利益的前提是()。A.保险合同B.保险损失C.保险标的D.保险义务32.以下证券中，风险最小的是()。A.债券B.一般股C.优先股D.投资基金证券33.关于以下数据表述正确的选项是()。123456789109810110110010199

　　1029710299A.上述数据的众数为100B.上述数据的众数为101C.上述数据的算术平均数为101D.上述数据的中位数为10134.某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为()万元。A.95B.100C.120D.17535.属于反映会计主体某一时点财务状况的报表是()。A.资产负债表B.损益表C.现金流量表D.利润安排表36.反映企业长期偿债力量的指标是()。A.流淌比率B.速动比率C.资产负债率D.存货周转率37.建立工程规划许可证是()行政主管部门实施城市规划、根据城市规划要求治理各项建立活动的重要法律凭证。A.城市规划B.城市建筑治理C.土地治理D.房地产治理38，某工程施工图设计阶段，依据施工图纸测算和确定的工程造价，称为()A.概算造价B.投资估算C.预算造价D.结算价39.土建工程打算利润的计算基数是()

　　A.人工费B.直接工程费C.间接费D.直接工程费+间接费40.房产分户图作为房屋权属证书附图时，图中应标注(D)。A.相邻土地的权利界限B.海拔高程C.用地面积的分摊系数D.套内建筑面积与共有分摊面积二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对得2分;错选或多项选择均不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)1.以下情形中，可以不办理出让手续的有()A.民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局做交通指挥中心B.林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼C.私有住宅转让后改为副食品加工车间D.职工已购公有住房首次上市转让E.国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房2.国家无偿收回划拨土地使用权的缘由有()A.使用者自动放弃土地使用权B.矿场、机场等核准报废土地C.非法转让土地D.不按批准用途使用土地E.转让时未补交土地使用权出让金或土地收益3.《中华人民共和国城市房地产治理法》规定应办理备案的情形有()。

　　A.设立房地产开发企业B.签订商品房预售合同C.签订房屋租赁合同D.签订土地使用权出让合同E.签订房屋拆迁补偿安置协议4.以下情形中，属于房地产有偿转让的有()。A.房地产买卖B.房地产入股C.房地产继承D.房地产抵债E.房地产典当5.以下有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有()。A.层高不超过2.20m(含2.20m)的永久性建筑不计算建筑面积B.大厅内的回廊局部，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积C.与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护构造外围水平投影面积的一半计算建筑面积D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积6.以下有关房屋权属登记的表述中，正确的有()。A.房屋全部权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必需同属一个法人或自然人B.房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

　　C.房地产面积测算为提高精度，边长取550.001m，但面积确定最终取至小数点后两位，即0.01m2

　　D.临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的局部分摊面积的土地使用权

　　E.房地产权属登记为房地产权利动态登记7.物业治理经费的来源除了物业治理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括()。A.定期收取的物业治理效劳费B.物业共有部位共用设施设备装修基金C.政府的扶持D.对长期拖欠物业费业主的罚款E.开发建立单位赐予肯定的支持8.以下有关税收的表述中，正确的有()。A.财政局对外出租的经营用房免征房产税B.集体土地使用人无须交纳土地使用C.用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税D.土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产E.因地震毁坏住房而重新购置住房的免征契税9.以下行为中，应当缴纳契税的有()。A.房屋赠与B.房屋继承C.以土地、房屋权属抵债D.以土地、房屋权属投资、入股E.房地产抵押

　　

篇六：2022年房地产估价规范电子版

　　2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]收益法中的运营费用不包含房地产折旧额，这里的房地产折旧额，是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。收益法中运营费用不包含房地产折旧额，这里的房地产折旧额是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，不包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。参见教材P253。

　　2、[试题]一个估价项目中的价值类型，本质上是由()决定的。

　　A.估价委托人

　　B.估价师

　　C.估价目的

　　D.估价对象

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是价值类型。同一估价对象可以有不同的价值类型，其价值内涵各不相同。如市场价值、非市场价值;价值类型主要是由其估价目的决定的。参见教材P33。

　　3、[试题]对部分或全部超出自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有()。

　　A.放弃B.努力学习，边学边干C.埋头苦干，克服困难完成项目D.找别人完成项目，签署自己的名字。E,对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助【答案】AE【解析】本题考查的是房地产估价职业道德。选项BCD都是违反职业道德中“具备专业胜任能力”要求的。参见教材P37。4、[试题]国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，是估价的最高要求。()【答案】×【解析】本题考查的是估价依据。国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法律、法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新。参见教材P34。5、[试题]运用直接资本化法估价，根据估价对象不同，采用的资本化率包括()。A.加权平均资本化率

　　B.综合资本化率C.建筑物资本化率D.土地资本化率。E,权益资本化率【答案】BCD【解析】本题考查的是投资组合技术。运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，如评估的是房地价值还是土地价值或建筑物价值，采用的资本化率应有所不同。相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。参见教材P272。6、[试题]在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。()【答案】错【解析】正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。”7、[试题]不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是()。A.掌握的估价信息不同B.遵循的估价原则不同C.履行的估价程序不同D.估价对象的状况不同

　　【答案】A【解析】本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价原则是在长期估价实践中总结出来的估价法则和标准。同一估价对象同一估价目的和同一价值时点下的评估，应该遵循同样的估价原则;选项C错误，估价程序是估价工作的先后顺序，目的在于确保估价过程无错漏缺失。任何估价业务都要遵循估价程序;选项D错误，同一估价对象，其基本状况肯定是一样的。参见教材P9。8、[试题]下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是()。A.存在产权纠纷的房地产B.一个高尔夫球洞C.共有产权的房地产D.列入征收范围的房地产【答案】C【解析】本题考查的是估价基本事项概述。选项AD均为不得设置抵押的房地产，选项B是不能独立使用的房地产，不具有抵押价值。选项C共有产权房地产是可以设置抵押的，不过需要得到其他共有人同意。参见教材P399。9、[试题]在通常情况下，出让地价最低的出让方式是()。A.拍卖B.挂牌

　　C.招标D.协议【答案】D【解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。参见教材P88。10、[试题]接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应选派至少一名注册估价师承办该项目。()【答案】×【解析】本题考查的是估价业务接洽与承接。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或变相转让受托的估价业务。对受理的估价业务，无论项目大小，都应选派至少2名注册房地产估价师承办，并明确其中一人为项目负责人。参见教材P400～401。11、[试题]在评估期房价格时，()。A.估价对象状况及房地产市场情况均为价值时点(现在)的状态B.估价对象状况为价值时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C.估价对象状况及房地产市场情况均为价值时点(未来)的状态D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为价值时点(现在)的状态

　　【答案】D【解析】本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形如评估期房的价值。参见教材P162～163。12、[试题]某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为()万元。A.98.8B.592.81C.691.61D.667.22【答案】A【解析】本题考查的是净收益测算应注意的问题。13、[试题]运用路线价法时，临街土地的价格评估，根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，对宗地价格进行适当的调整来求取。这些调整，可视为比较法中的房地产状况调整。()【答案】×

　　

篇七：2022年房地产估价规范电子版

　　2022年评估协议书

　　评估协议书在社会一步步向前发展的今日，越来越多地方须要用到协议，

　　签订协议可以约束双方履行责任。那么协议的格式，你驾驭了吗下面是我为大家收集的评估协议书，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

　　评估协议书1甲方：____________住址：____________法人代表：____________身份证号：____________乙方：____________住址：____________法人代表：____________身份证号：____________依据甲乙双方同等友好、互惠互利的合作原则，经双方充分

　　

　　协商，就甲方托付乙方进行房地产评估达成以下协议：一、甲方选择乙方为指定的房地产评估机构之一。二、乙方保证具有评估等相关业务的法律资格，否则，因此

　　而引发的相关责任由乙方独自担当。三、甲方提出评估要求时，应将托付评估的房地产产权证明

　　等相关资料传真给乙方，乙方予以妥当保管，未经甲方同意不得公开或泄露予他人。

　　四、乙方依据甲方的评估要求到现场勘察，保证对指定的房地产予以客观、公正、公允地估价，并以书面形式照实反映托付评估物业的基本状况，如房屋新旧程度、产权状况、租赁状况等。

　　五、乙方保证在完成现场查勘的________小时内将《评估答复书》交付给甲方、在甲方提出出具《评估报告书》的________小时内将《评估报告书》交付给甲方，甲方设专人签收。如因不行抗缘由造成乙方延迟交付的，交付时间可相应顺延。

　　六、如乙方已出《评估报告书》，因任何缘由导致某宗按揭最终不能放贷，甲方应刚好退回《评估报告书》及已收发票予乙方。若因客户不能办理房屋贷款时，乙方收取客户工本费：￥________

　　

　　元/套。而因客观缘由须要对《评估报告书》作出修改时，乙方不收取任何费用。

　　七、结算方式：1、现金支付形式（1）每结算一次。甲方于周一将上应结算表（已签章）传真予乙方（遇节假日顺延）。（2）乙方收到甲方结算表________个工作日内，持相应发票及结算表（加盖乙方印鉴）前往甲方财务部申请费用结算。2、支票转账/划账形式（1）每结算一次。甲方于周一将上应结算表（已签章）传真予乙方（遇节假日顺延）。（2）乙方收到甲方结算表________个工作日内，持相应发票及结算表（加盖乙方印鉴）前往甲方财务部申请费用结算。（3）甲方收到乙方发票后，将应付款项汇至乙方指定账户。八、甲乙双方按________%：________%比例分成，乙方按应收评估费全额向甲方出具评估费发票，甲方按实收分成金额向乙方出具发票。

　　

　　九、如个别案例须要折扣，由甲方干脆与乙方协商特别收费，甲方出示________（以下称确认函）予乙方确认特别案例的收费，甲乙双方财务部以已盖章确认的确认函作为结算依据。

　　十、本协议履行期间，甲方如发觉乙方有违规或不法行为，有权马上终止本协议，并有权追究乙方的相关责任；乙方不行出具弄虚作假或违反房地产规范及有损公允之《评估报告书》，否则，应担当全部责任。如因乙方缘由造成客户或甲方有其他损失的，由乙方担当相关的责任并赔偿损失。

　　十一、本协议履行期间，乙方发觉甲方员工有飞单等违规行为，应刚好告知甲方管理人员。

　　十二、甲乙任何一方欲修改本协议需征得对方的书面同意，本协议未尽事宜，可由双方协商签订补充协议，补充协议与本协议具同等法律效力。

　　十三、甲乙双方对此协议产生争议，应先友好协商解决，协商不成的，将争议提交_______人民法院进行诉讼。

　　十四、本协议一式________份，甲方双方各执________份。本协议有效期为________年，自双方签章之日起即时生效。

　　

　　甲方：（签章）地址：联系方式：签约日期：________年_______月_______日乙方：（签章）地址：联系方式：签约日期：________年_______月_______日评估协议书2托付方：_________（以下简称甲方）受托方：_________（以下简称乙方）甲方有意愿参与政府选购活动，依照《中华人民共和国政府选购法》及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲乙双方在同等、自愿的基础上，对甲方进行信用认证及评估事宜，达成如下协议：

　　选购的生产、服务的法人或其他组织。（1）具有独立担当民事责任的实力；（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；（3）具有履行合同所必需的设备和专业技术实力；（4）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；（5）参与政府选购活动前三年内，在经营活动中没有重大违

　　法记录；（6）法律，行政法规规定的其他条件。2．信用认证：是指对政府选购供应商所提交之证明其合法身

　　份和信用状况的基本资料（如：工商登记、税务登记）的核实和甄别。

　　3．信用评估：是指乙方在供应商合法身份及信用状况认证的基础上，依据供应方所属行业及在行业中的地位，公司管理，经营状况，财务结构等一系列指标体系，就其在政府选购活动中的履约实力和履约意愿供应的专家看法或观点。

　　4．信用等级：按上述指标体系的不同标准，对信用评估结果划分出的不同级别，并用特定符号标示。

　　

　　5．政府选购合格供应商：_________对拟参与中国各级政府选购的中国供应商进行征信调查，并运用国际先进的信用评价技术，根据严格，统一的标准化程序，依据其履约实力和履约意愿及责任实力进行科学，合理，公正的评价，达到肯定信用等级并被给予肯定标识的供应商。

　　其次条托付内容甲方托付乙方根据本合同约定，为甲方参加政府选购活动进行信用认证及评估。

　　行担当；2．确保资料的完整性，并承诺提交资料的真实性，若因真实

　　性等全部资料缘由而产生的一切后果（包括但不限于法律后果）均由甲方自行担当；

　　3．主动协作乙方的相关工作，包括但不限于认证、评级过程中的质疑、访谈、实地勘察等等；

　　4．接受乙方的评级方法及评级结果，以及依据变更事项和跟踪评级后对已经获得的信用等级的修正；

　　5．在评级结果有效期内，就将会影响信用评估及评估结果的重大变更事项刚好知会乙方；

　　6．接受乙方对政府选购合格供应商的关注，宣扬和推广，包括但不限于网站公示、媒体宣扬、黄页等；

　　7．刚好支付认证及评估等其他费用；8．在处理托付事务时，因不行归则于乙方的事由使乙方受到的损失，甲方应予赔偿。

　　2．根据客观、公允、公正的原则，对甲方进行认证，征信；3．在承诺认证的基础上，对甲方参加政府选购的履约实力及履约意愿进行综合评价，给予相应的信用等级；4．承诺对托付方供应之商业隐私进行保密。

　　5．服务期限届满时，甲方如需续期，应根据相应的申请流程刚好效要求提交书面申请，取得乙方同意后，提交相关资料，支付相应费用，否则，乙方将于服务期限届满时终止服务。

　　

　　3．为甲方参加政府选购，企业选购招投标过程中出具评级报告。

　　

　　法院解决。

　　

　　_______________________________________________

　　被评估资产的范围

　　_______________________________________

　　评

　　估

　　目

　　的

　　_______________________________________________

　　评

　　估

　　时

　　间

　　_______________________________________________

　　托付方责任和义务

　　1．供应产权证书、资产清查明细表等会计资料，并对资料真

　　实性负责；

　　2．派熟识状况的人员协作工作，如在外地则合理担当评估人

　　员的部分差旅费；

　　3．按资产评估收费管理暂行方法文件收费，协议生效预

　　交％，其余提交报告后付清。

　　受托方责任和义务

　　1．坚持独立、客观、公正地实施评估；

　　2．按约定的时间交出评估报告；

　　

　　3．为托付方供应的资料及评估结果保守隐私；4．报告一经交出，概不负责退报告和评估费用。总收费___________________________________违约处理1．迟交报告、延期支付评估费，每日按评估费的％向对方支付罚金；2．失密受托方向托付方支付评估费％的罚金；3．请有关机关仲裁。托付单位（盖章）_________________法人代表：_______________________联系人：____________电话：______________邮政编码：__________________受托单位：_______________________法人代表：_______________________负责人：____________电话：______________邮政编码：___________________________年_____月_____日

　　

　　评估协议书4托付方（甲方）：受托方（乙方）：湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司经甲乙双方充分协商，现就甲方托付评估事宜签订如下协议：一、评估目的：二、评估范围：三、评估基准日：四、乙方应按国家有关法律、政策在托付方要求出具正式报

　　告后7日内完成评估工作，向甲方供应正式的报告。由于甲方缘由未能供应相关资料而相应延长评估时间，延长或提前完成评估工作，双方需另行协商；

　　五、乙方对甲方供应的各种文件、资料负有保密责任，未经甲方许可，不得将资料供应给甲方以外的

　　相应的专业技术人员及其他有关人员主动协作，确保评估工作顺当进行；

　　六、甲方应按规定时间向乙方供应各种文件资料，并对所供应的文件、资料、会计记录、财产物资的真实性、合法性担当全部责任；

　　七、乙方评估人员到甲方现场工作，甲方应供应食宿、交通费用及必要的办公条件，为乙方在工作过程中协调企业内部及与评估相关的外部管理部门的关系创建良好的条件；

　　八、本项评估收费商定总额为人民币总金额为元，大写金额：元整。本协议签订后由甲方领取评估报告书时一次付清；

　　九、在评估过程中，若因甲方缘由提出重大更改造成返工，双方应另行协商，加收评估费并延长出具《评估报告书》的时间；

　　十、甲方假如中途中断托付恳求，而乙方工作已过半，甲方应付给乙方全部评估费；若乙方工作尚未过半，甲方则应付全部评估费的50%，或已预付的款额不予退还，上述两者取其高者；

　　十一、乙方接受甲方的托付应依据甲方要求尽职实施本托付事项，在约定的时间内完成评估工作并出具《土地评估报告》。逾

　　

　　期的每日按评估费总额的万分之三支付违约金；十二、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。如有未尽事宜，

　　双方另订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。托付方（签章）受托方（签章）代表：代表：年月日年月日

　　评估协议书5甲方：_________地址：_________法定代表人：_________乙方：中国信息平安产品测评认证中

　　心_________测评中心地址：_________法定代表人：_________受_________托付，由乙方即中国信

　　息平安产品测评认证中心_________测评中心（该中心系由国家授权履行对信息平安产品，信息系统及信息平安服务进行测评认证的

　　双方同等协商，自愿签订本协议，共同遵守如下条款：1、经甲乙双方协商，于_________年_________月_________

　　日起（时间约为_________周）由乙方对甲方网络系统的平安性进行检测评估。

　　2、测评范围为_________。3、在检测评估过程中，甲方应帮助并向乙方供应有关网络系统检测评估所需的文档。4、乙方在对甲方的网络系统进行检测评估中必需严格依照信息系统检测评估要求与标准执行。信息系统检测评估过程如下：（1）甲方向乙方提交系统检测评估申请文档；（2）乙方对甲方提交的文档进行形式化审查；（3）乙方对甲方提交的文档进行技术审查；（4）乙方确定现场核查方案及安排；（5）乙方对甲方申请检测的系统进行现场核查检测；（6）乙方整理分析检测数据并撰写检测报告；（7）乙方向甲方提交系统检测报告。5、乙方在检测评估完毕后_________个工作日内向甲方提交

　　

　　网络系统检测评估报告。6、乙方有义务对甲方提交的任何文档资料以及检测评估数据

　　与结果保密，严格依照《中华人民共和国保密法》相关事宜执行，以确保任何相关技术及业务文档不得泄露。

　　7、甲方应在本协议生效之日起_________个工作日内将系统检测评估费用人民币_________元转入乙方指定的银行账户中。

　　8、本协议未尽事宜，双方协商解决，与国家法律法规相抵触的按国家规定执行。

　　9、本协议自签订之日起生效，一式三份，甲方持一份，乙方持两份。甲方（盖章）：_________

　　乙方（盖章）：_________代表（签字）：_________代表（签字）：__________________年____月____日_________年____月____日评估协议书6甲方：__________________________

　　

　　地址：__________________________法定代表人：____________________乙方：__________________________地址：__________________________法定代表人：____________________受_________托付，由乙方即中国信息平安产品测评认证中心_________测评中心（该中心系由国家授权履行对信息平安产品，信息系统及信息平安服务进行测评认证的（3）乙方对甲方提交的文档进行技术审查；（4）乙方确定现场核查方案及安排；（5）乙方对甲方申请检测的系统进行现场核查检测；（6）乙方整理分析检测数据并撰写检测报告；（7）乙方向甲方提交系统检测报告。5.乙方在检测评估完毕后_________个工作日内向甲方提交网络系统检测评估报告。6.乙方有义务对甲方提交的任何文档资料以及检测评估数据与结果保密，严格依照《中华人民共和国保密法》相关事宜执行，

　　

　　以确保任何相关技术及业务文档不得泄露。7.甲方应在本协议生效之日起_________个工作日内将系统

　　检测评估费用人民币_________元转入乙方指定的银行账户中。8.本协议未尽事宜，双方协商解决，与国家法律法规相抵触

　　的按国家规定执行。9.本协议自签订之日起生效，一式三份，甲方持一份，乙方

　　持两份。甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________代表（签字）：_________代表（签字）：__________________年____月____日_________年____月____日

　　评估协议书7甲方：代表：地址：电话：乙方：代表：

　　

　　地址：电话：根据国家、省、市的有关法律、法规规定，甲、乙双方经友好协商，现就甲方托付乙方进行土地估价等事宜订立本协议，内容如下：一、合作内容甲方因了解土地市场价值，为出让该地块供应价格参考依据的目的，托付乙方对位于_______的_______土地（土地面积：________平方米）在_______年______月______日的价值进行评估。二、双方的责任1、乙方应依据甲方的估价须要，保证根据国家有关规定，对上列土地之价值予以客观、公正地估价，最终出具该委估土地的估价报告书，于_______年______月_______日以前交给甲方。2、甲方应于________年_______月_______日以前将委估土地的权属资料、规划指标、原有合法建筑面积及增加建筑面积等评估所必要的资料提交给乙方，或协作乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录估价所必要的资料。

　　

　　3、甲方统一组织现场查勘时，乙方须要在规定时间到现场勘察。

　　三、保密约定乙方对于甲方托付评估土地的文件资料应妥当保管并尽保密之责，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。四、估价服务费甲方应付给乙方的估价服务费金额为人民币______元。本次估价服务费总额为人民币______元。甲方应在托付当日支付乙方定金人民币______元，并由乙方向甲方开具收款收据，。余款待本项目地价评估工作结束后______个工作日内付清。五、违约责任1、乙方如无特别缘由和正值理由，不得迟于双方约定的时间交付估价报告书，每逾期一日未交付估价报告书应赔偿甲方估价服务费______％；甲方如不按本协议规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等资料，乙方可按耽搁时间顺延估价报告书的交付时间。2、甲方假如中途中断托付估价恳求，乙方工作已经过半，甲

　　

　　方则应付给乙方全部估价服务费；乙方工作尚未过半，甲方则应付给乙方全部估价服务费的______％，或已付的估价服务费不予退还，上述两者之中取其高者。

　　六、重新评估甲方接到乙方提交的估价报告书次日起______日内，如对估价结果有异议且有正值理由，可向乙方提出申请复估或重估书，乙方应在接到甲方申请复估或重估书次日起______日内，完成复估或重估报告书交付甲方，乙方不再追加索取估价费用。甲方逾期不提出异议者，视作甲方已认可估价成果，估价报告书即可生效。七、其他1、本协议自甲乙双方授权代表正式签订之日起生效，其中任何一方未经双方同意不得随意更改。2、本协议未尽事宜，需经双方协商解决。3、本协议一式______份，甲乙双方各执______份，公证机关执______份。甲方（签章）：

　　

　　代表人（签字）：______年______月______日乙方（签章）：代表人（签字）：______年______月______日评估协议书8甲方：身份证号码：住开封市乙方：身份证号码：住开封市鉴于：1.甲、乙双方于XXXX年X月X日签订了房屋买卖合同，乙方购买了甲方位于XXXX，面积XXX平方米，小院面积XXX平方米，有独立通道。因甲方缘由，至今未办理房产证。2.XXXX年X月，因甲方须要，需购买乙方房屋，此间甲乙双

　　

　　方虽多次协商，因始终不能达成一样看法，双方发生纠纷。现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房

　　地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在同等、自愿、协商一样的基础上，就甲方购买乙方房屋一事，达成以下协议：

　　

　　

　　评估协议书9托付方：_________（以下简称甲方）受托方：_________（以

　　下简称乙方）甲方有意愿参与政府选购活动，依照《中华人民共和国政府选购法》及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲乙双方在同等、自愿的基础上，对甲方进行信用认证及评估事宜，达成如下协议：

　　

　　2．信用认证：是指对政府选购供应商所提交之证明其合法身份和信用状况的基本资料（如：工商登记、税务登记）的核实和甄别。

　　3．信用评估：是指乙方在供应商合法身份及信用状况认证的基础上，依据供应方所属行业及在行业中的地位，公司管理，经营状况，财务结构等一系列指标体系，就其在政府选购活动中的履约实力和履约意愿供应的专家看法或观点。

　　4．信用等级：按上述指标体系的不同标准，对信用评估结果划分出的不同级别，并用特定符号标示。

　　5．政府选购合格供应商：_________对拟参与中国各级政府选购的中国供应商进行征信调查，并运用国际先进的信用评价技术，根据严格，统一的标准化程序，依据其履约实力和履约意愿及责任实力进行科学，合理，公正的评价，达到肯定信用等级并被给予肯定标识的供应商。

　　其次条托付内容甲方托付乙方根据本合同约定，为甲方参加政府选购活动进

　　

　　行信用认证及评估。

　　踪评级后对已经获得的信用等级的修正；5．在评级结果有效期内，就将会影响信用评估及评估结果的

　　重大变更事项刚好知会乙方；6．接受乙方对“政府选购合格供应商”的关注，宣扬和推广，

　　包括但不限于网站公示、媒体宣扬、黄页等；7．刚好支付认证及评估等其他费用；8．在处理托付事务时，因不行归则于乙方的事由使乙方受到

　　的损失，甲方应予赔偿。

　　1．服务期限：一年。自甲方被确认为政府选购合格供应商，取得金诚信用合格供应商的信用等级之日起计算；

　　2．在承诺的服务期限内，乙方可以依据须要对服务内容及形式进行必要的变更和调整，有关调整将在合格供应商特地网站上进行公示，但无需对详细托付方另行通知；

　　3．甲方在接受乙方服务，并经确认为“政府选购合格供应商”后的服务期限内，必需就一切重大变更事项刚好知会乙方，并接受乙方据此对信用等级的调整；

　　4．在服务期限内，甲方可以授权乙方终止相应的服务，但甲方应担当已发生的费用；

　　5．服务期限届满时，甲方如需续期，应根据相应的申请流程刚好效要求提交书面申请，取得乙方同意后，提交相关资料，支付相应费用，否则，乙方将于服务期限届满时终止服务。

　　切形式之出版物之版权；3．甲方在被乙方评为政府选购合格供应商，并接受乙方服务

　　的期限内，放弃对乙方基于推广为目的的可能涉及出版物（包括但不限于出版黄页、数据库等）的全部版权。

　　3．若甲方在规定的期限内没有支付费用的，乙方有权解除合同，因此给乙方造成的损失由甲方赔偿；

　　4．若甲方迟迟不能供应全部所需资料，致使乙方无法开展工作的，乙方有权解除合同，由此给乙方带来的损失甲方应予以赔偿。

　　乙方对给予甲方之信用等级保有最终裁决权。乙方对免费的配套服务享有最终的说明权。争议解决方式全部争议及纠纷应本着善意理解的方式协商解决。除信用等级争议外的其他纠纷，经协商无法解决的，可以提请乙方所在地法院解决。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________法定代表人（签字）：_________法定代表人（签字）：__________________年____月____日

　　

　　_________年____月____日签订地点：_________签订地点：_________评估协议书10托付方：_________（以下简称甲方）受托方：_________（以下简称乙方）依据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议：一、甲方托付事项：宗地位置：_________权属证号：_________评估目的：_________宗地面积：_________批准土地运用性质：_________设定土地运用权性质：_________批准用途：_________

　　

　　评估设定用途：_________宗地现状条件：_________评估设定条件：_________评估日期：_________年_________月_________日交付报告时间：_________年_________月_________日交付报告份数：_________二、甲方所需供应的资料：国有土地运用证宗地规划要点宗地图宗地规划平面图甲方刚好、精确、真实地供应乙方所需的资料，因甲方供应虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的运用范围内正确运用评估报告，超范围运用报告所造成的后果由甲方负责。三、工作要求：1．乙方必需保证足够的技术力气，参加评估的估价师不得少

　　

　　于2名。2．乙方必需根据甲方的托付事项进行评估。3．乙方实地踏勘工作必需严格根据《土地估价规程》的工作

　　标准执行，进行拍照，存档等工作，所获数据真实牢靠。4．乙方对出具的报告的真实性、合法性和公正性负法律责任

　　和经济责任，并对报告负有保密责任。四、项目经费及付款方式：收费标准按计价格_________号文件执行，签订合同时甲方先

　　预交乙方_________圆整，余额在_________一次性付清。五、责任和义务：1．乙方必需严格根据协议的规定时间提交图件和报告，否则

　　甲方有权单方终止协议，另托付其它评估机构。2．根据相关的法律法规的要求，乙方所编制的报告和图件需

　　评审认定的，由乙方负责评审认定，并担当评审认定的费用，如需评审认定的报告而未进行评审认定，甲方可以不予认可，并有权拒付评估费。

　　3．甲方如不能按时付款，乙方有权拒交报告和图件。

　　

　　六、其它事项：1．本协议条款如与相关法律法规相抵触，则以相关法律法规为准。2．本协议一式两份，甲乙双方各执一份。未尽事项，由甲乙双方协商解决。甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________法定代表人（签字）：_________法定代表人（签字）：__________________年____月____日_________年____月____日签订地点：_________签订地点：_________评估协议书11会评协[]字号甲方：______________乙方：_______有限公司经甲方托付，乙方受理对进行评估，现经双方协商达成如下约定：一、评估目的、范围和基准日

　　

　　（一）评估目的：（二）评估范围：（三）评估基准日：_______年_______月_______日二、双方的责任（一）乙方责任：1、乙方应根据国家有关法律、法规和国有资产管理部门制定的资产评估管理方法，采纳正确的评估方法和必要的评估程序，根据约定的评估目的、范围和评估基准日对委估资产进行评估，并出具资产评估报告。2、乙方在评估过程中发觉甲方在会计核算、财务管理、财产物资管理上有重大缺陷，有导致产生重大弊端的可能，应刚好将状况通报给甲方。3、乙方对甲方供应的评估资料负有保密责任。未经甲方同意，乙方不得将该资料供应给甲方以外

　　权证书及其他有关资料。2、甲方应对其所供应的文件资料、会计记录、财产物资清单

　　的真实性、合法性担当全部责任。3、作为资产评估程序的一部分，甲方管理人员应供应一份托

　　付资产评估的承诺书，对有关资产、负债、权益方面的状况作必要的说明。

　　三、特殊事项约定四、服务费金额及支付方法（一）本项资产评估费为人民币_______元，旅差费按规定另计人民币_______元，合计人民币_______元（大写人民币_______元），由甲方负责向乙方支付。（二）上述业务费在本约定书经双方签章后，甲方应即支付50%；资产评估报告书完成时，再支付其余的50%。五、违约责任1、如乙方无故终止履行本约定，所收评估费应退还甲方。2、如甲方无故中途终止本约定，乙方评估工作过半，甲方应付给乙方全部评估费；乙方评估工作尚未过半，乙方按总评估收

　　

　　费的50%计收；预付给乙方的评估费不予退还。甲、乙双方如一方违反本约定书，应依据“合同法”的有关

　　规定，向对方支付违约金，违约金按评估收费%支付，经双方签字盖章后生效。此约定书中未尽事宜，经双方协商签订补充协议，补充协议与本约定书具有同等法律效力。

　　六、本约定书一式二份，经双方签署后生效，双方各执一份，并具有同等法律效力。

　　甲方：______________乙方：_______有限公司法定代表：______________（签章）联系人：______________签订日期：______________代表：______________（签章）联系人：______________签订日期：______________评估协议书12甲方：_________地址：_________

　　

　　法定代表人：_________乙方：中国信息平安产品测评认证中心_________测评中心地址：_________法定代表人：_________受_________托付，由乙方即中国信息平安产品测评认证中心_________测评中心（该中心系由国家授权履行对信息平安产品，信息系统及信息平安服务进行测评认证的

　　息系统检测评估要求与标准执行。信息系统检测评估过程如下：（1）甲方向乙方提交系统检测评估申请文档；（2）乙方对甲方提交的文档进行形式化审查；（3）乙方对甲方提交的文档进行技术审查；（4）乙方确定现场核查方案及安排；（5）乙方对甲方申请检测的系统进行现场核查检测；（6）乙方整理分析检测数据并撰写检测报告；（7）乙方向甲方提交系统检测报告。5、乙方在检测评估完毕后_________个工作日内向甲方提交

　　网络系统检测评估报告。6、乙方有义务对甲方提交的任何文档资料以及检测评估数据

　　与结果保密，严格依照《中华人民共和国保密法》相关事宜执行，以确保任何相关技术及业务文档不得泄露。

　　7、甲方应在本协议生效之日起_________个工作日内将系统检测评估费用人民币_________元转入乙方指定的银行账户中。

　　8、本协议未尽事宜，双方协商解决，与国家法律法规相抵触的按国家规定执行。

　　

　　9、本协议自签订之日起生效，一式三份，甲方持一份，乙方持两份。

　　甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________代表（签字）：_________代表（签字）：__________________年____月____日_________年____月____日

　　

　　

　　

篇八：2022年房地产估价规范电子版

　　2022资产评估报告

　　2022资产评估报告1

　　__资产评估有限责任公司(以下简称“本公司”)接受__投资有限公司(以下简称“__投资”)的委托，根据国家有关资产评估的法律、法规，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对__投资拟对外转让之目的而涉及的无形资产进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对本次评估范围内的资产进行了评定估算，对委估资产在X年X月X日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

　　一、委托方、资产占有方简介及委估标的物概况委托方：__投资有限公司资产占有方：__投资有限公司住所：__X法定代表人：__注册资本：伍仟万元人民币企业类型：有限责任公司

　　经营范围：高科技项目投资、投资兴办实业。

　　__投资有限公司成立于X年12月5日，是由__科技股份有限公司、__实业有限公司、__股份有限公司、__开发有限责任公司、__有限责任公司共同组建的有限责任公司。截止评估基准日，资产总额31938.66万元，负债总额1933.69万元，净资产30004.98万元。

　　委估标的物概况：本次评估的无形资产是“CMOS可视电话非专利技术”。

　　CMOS可视电话采用M30系列数字式彩色视觉芯片，基于ITU-TH.324框架协议，通过PSTN进行信号传输。CMOS视觉传感器作为视频输入，使图像传感器与信号处理电路同时在一个晶片上集成，实现了单片结构，且直接输出标准YUV格式的数字信号，简化了产品结构，降低了生产成本，提高了产品可靠性。

　　二、评估目的

　　__投资有限公司拟对外转让无形资产。本次评估目的是对该经济行为涉及的无形资产资产提供价值参考依据。

　　三、评估范围与对象

　　本次资产评估的无形资产是“CMOS可视电话非专利技术”。

　　四、评估基准日

　　本项目评估基准日是二零零一年九月三十日。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准，考虑评估基准日尽可能与本次评估目的的'实现日接近，加快转让工作等因素，经协商，确定评估基准日为X年9月30日，该评估基准日的评估结果能准确反映资产本身的价值。

　　五、评估原则

　　根据国家资产评估的有关规定，本公司及评估人员遵循以下原则进行评估：

　　(一)坚持独立性、客观性、科学性的工作原则

　　(二)坚持预期和公开市场的操作原则

　　本次资产评估过程中，本公司评估人员按照国家有关国有资产管理及资产评估的有关法律法规以及《资产评估操作规范意见》(试行)、《2022资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的要求，遵循以上基本原则，对委估资产进行评估，以保证客观、公正地反映评估对象在评估基准日的公允市场价值。

　　六、评估依据

　　在本次资产评估工作中，评估人员遵循的具体行为依据、法规依据、产权依据、取价依据和参考资料有：

　　(一)法规依据

　　1、《国有资产评估管理办法》(国务院1991年第91号令);2、《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发[1992]第36号);3、《2022资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(中华人民共和国财政部财评字[1999]91号);4、《资产评估操作规范意见》(试行)(中国资产评估协会1996年5月7日发布);5、《中华人民共和国公司法》;(二)行为依据资产评估业务约定书。(三)产权依据1、__投资法人营业执照;2、“出资(无形资产)确认书”。七、评估方法以被评估资产继续使用和公开市场为前提或假设前提，根据被评估资产状况和市场状况以及评估人员掌握的价格资料，针对本次评估的特定目的，采用收益现值法进行评估。现简述如下：1、评估范围：

　　CMOS可视电话非专利技术

　　2、权属关系：

　　根据__投资有限公司“出资(无形资产)确认书”，该无形资产为__投资所有。

　　3、无形资产的评估说明

　　3.1国内外现状及技术发展趋势

　　随着经济的发展，生产社会化程度的提高，信息交流量越来越大，同时，人们更加追求信息的时效性和准确性，希望能够以包含更多内容的方式来进行交流，传统的信息传递方式——电话、电报、书信等已无法满足人们的需求，“闻其声并且见其人”的信息交流方式虽然由于互联网的出现而得以解决，但对计算机的依赖，较大的使用成本等因素成了普及的障碍。在这种背景下，人们提出了可视电话解决方案。

　　可视电话集通信技术、计算机技术、语音处理技术、电子系统设计技术于一体，可实现较低成本的远距离语音、图像传输，除用于日常交流外，还广泛地应用在远程教育、新闻采访、远端监控、公安等多种场合，代表了通信产业发展的方向。

　　近些年来，欧美国家的可视电话技术有了很大的发展，国内也有一些厂商从国外进口散件进行组装。较为成熟的可视电话技

　　术大体可分为三类：静态图像可视电话、N-ISDN可视电话、PSTN可视电话。

　　上述技术中惟PSTN可视电话最具发展潜力。国际电信联盟(ITU)制定PSTN多媒体可视电话系列标准即ITU-TH.324框架性标准，并不遗余力的推广，也证明了可视电话技术发展的大趋势。

　　3.2CMOS可视电话项目研发已有的基础及进展概况

　　__投资是国内唯一一家从事CMOS视觉芯片研发和生产的厂商，近年来一直致力于CMOS可视芯片新技术和新产品的开发，技术上不断创新，开发生产的CMOS芯片居国际先进水平，现已拥有的M10、M20、M30、M60等规格的CMOS视觉芯片和EVC20、EVC30、EVC62U、EVC64U等系列电脑眼产品，在硬件、软件开发和人才培养方面积累了宝贵的经验。

　　2022资产评估报告2

　　一、资产清查工作总体现状分析

　　（一）资产清查工作的基准日

　　此次清查工作统一以__X年12月31日为资产清查基准日。

　　（二）资产清查范围

　　1、对全馆账务进行了清理。这次我们对__X银行账户、会计核算科目、库存现金、资金往来等情况进行全面核对和清理，达到账账相符、账证相符、账表相符。

　　2、对全馆财产进行了清理。这次我们对__X的各项资产进行全面地清理、核对和查实。按照实物盘点同核实账务相结合的原则，重点对固定资产、资产收益情况进行了清查。

　　3、建立了固定资产卡片。在清查中我们坚持边清查资产，边建立固定资产卡片，实现了固定资产动态管理。

　　4、完善了相关制度。对这次资产清查工作中暴露出来的资产及财务管理等方面的问题，我们依据相关政策法规，建立健全了相关制度，巩固清查成果。

　　（三）资产清查工作实施情况

　　为加强对资产清查工作的领导，馆成立资产清查工作小组，组长由副馆长__X担任，成员由__X、__X及各办、组负责人组成。馆向各办、组下发了搞好资产清查工作的通知，要求各办、组支持清查工作。参加清查工作的同志，在时间紧、任务重的情况下，加班加点，放弃休息时间，集中精力搞好清查工作，确保资产清查工作顺利完成。

　　（四）资产清查工作取得成效及存在问题

　　通过这次资产清查，全面摸清了我馆的基本情况、财务情况以及资产情况。建立了监管系统，为加强我馆资产管理提供信息支持。为进一步加强我馆资产收益管理，规范收入分配秩序奠定了良好的基础。

　　这次资产清查也发现了我馆在资产管理方面存在的问题，主要表现在固定资产盘盈盘亏问题比较突出，盘盈原因是评估出现漏评，部分资产未及时入账，盘亏原因是门面房拆除和部分设施设备损坏。

　　二、资产清查工作结果

　　这次资产清查出我馆资产损失情况是：馆门面房于__X年元月依据“双创”要求予以拆除，损失__X元。馆加油机、复印机、无绳电话、电脑配件等报废损失__X元。这些资产损失待资产审计确认后申报核销。

　　三、资产、财务管理中的问题及改进措施

　　这次资产清查发现的资产及财务管理中的问题是：部分资产由于财务人员工作疏漏，未及时入账。部分帐务未及时处理，造成长期挂账。今后要进一步严格财务管理制度，加强请示报告，经审核批准后及时处理相关财务账目。

　　四、备查材料

　　(一)单位20__年度结转后资产负债表。

　　(二)土地、房屋建筑物产权证明资料(复印件)。

　　(三)土地、房屋建筑物分布、使用状况及经营情况书面说明材料。

　　(四)20__年市审计局出具年度审计报告或委托社会中介机构审计报告。

　　(五)资产损益证据。单位申报的各项资产盘盈、资产损失和资金挂账，必须提供具有法律效力的外部证据、社会中介机构的经济鉴证证明和特定事项的单位内部证据。

　　2022资产评估报告3

　　____x有限公司：

　　我单位接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对____x有限公司的房地产进行了评估工作。本单位评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日20__年02月27日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

　　一、委托方及被评估单位简介

　　单位名称：____x有限公司

　　法定代表人：____x____x注册资本：____x公司类型：私营有限责任公司二、评估目的本次评估目的是为委托方了解委估资产的市场价值提供参考依据。三、评估对象和评估范围：本次评估对象是委估方委托评估的房屋。委估房产位于__x，框架结构，总建筑面积__x平方米。其中：________号，建筑面积为__x㎡；____x号，建筑面积为____x㎡；____x号，建筑面积为____x㎡；____x号，建筑面积为101.19㎡；____x号，建筑面积为____x㎡；____x号，建筑面积为____x㎡。委估资产的详细情况请见《资产评估明细表》。四、价值类型及其定义评估采用的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

　　五、评估基准日本项目资产评估基准日为20__年______日，系由委托方与本单位协商确定，本评估基准日与评估人员实际评估日期比较接近，评估人员能更好的把握委估资产的基准日状况，真实反映委估资产基准日的现时价值。本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。六、评估依据本次资产评估工作中所遵循的法规依据、具体行为依据、产权依据和取价依据包括：（一）主要法律法规1、国务院1991年第91号令颁发的《国有资产评估管理办法》；2、原国家国有资产管理局国资发[1992]第36号公布的《国有资产评估管理办法施行细则》；3、《中华人民共和国公司法》（20__年1月1日施行）；4、《企业会计准则》；5、其他与资产评估有关的法律法规。（二）准则依据

　　1、资产评估准则——基本准则；2、资产评估职业道德准则——基本准则；3、资产评估准则——评估报告；4、资产评估准则——评估程序；5、资产评估准则——业务约定书；6、资产评估准则——工作底稿；7、资产评估准则——不动产；8、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（试行）；9、资产评估价值类型指导意见（试行）。（三）行为依据______有限公司与本所签订的《资产评估业务约定书》。（四）重大合同协议、产权证明依据1、营业执照、税务登记证、组织机构代码证等；2、资产购置协议、合同发票等财务资料；3、房产证证等；4、其他产权证明文件。

　　（五）取价依据1、《全国资产评估价格信息》；2、房地产估价规范（GB/T50291——1999）；3、《全国统一建筑工程基础定额》（______单位估价表）（20__年）、《全国统一安装工程预算定额》（______单位估价表）（20__年）、《______建筑装饰工程预算定额》（20__年）、《______建筑装饰工程费用定额》（20__年）；4、评估机构收集的有关询价资料和参数资料；5、评估人员现场勘查、核对及收集的有关资料和记录；6、委托方及资产占有方申报材料及其他材料。（六）参考资料1、《资产评估常用数据与参数手册》2、中国人民银行评估基准日公布的银行利率表、国家外汇管理局评估基准日公布的外汇汇率、国债利率等；3、统计部门资料；4、其他市场调查资料。七、评估方法

　　（一）评估方法选择

　　委估对象属新开发的营业性用房，该类房地产市场比较成熟，可采用市场比较法评估。

　　（二）对于所采用的评估方法的介绍市场比较法

　　是指在求取估价对象房地产的价格时，根据替代原则，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生交易的类似房地产实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。

　　

　　

篇九：2022年房地产估价规范电子版

　　2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。()【答案】×【解析】本题考查的是保存估价资料。保管期限从出具之日起，不少于15年。法定评估业务为不少于30年。超过15年或30年，估价服务行为尚未结束的，估价资料应该保存到估价服务行为结束。参见教材P424。2、[试题]下列房地产因素中，不属于土地实物因素的是()。A.土地面积B.土地容积率C.土地开发程度D.土地形状【答案】B【解析】本题考查的是房地产实物因素。土地实物因素包括土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度，选项B属于权益因素。参见教材P123。3、[试题]预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营期限为()年。

　　A.32B.34C.36D.38【答案】C【解析】本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。该宗房地产运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n：168×(1+2%)n-1=0，n=36(年)。参见教材P232。4、[试题]估价报告应用有效期的长短，应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过()。A.三个月B.半年C.一年D.两年【答案】C【解析】本题考查的是估价报告使用限制。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，不宜超过一年。参见教材P420。

　　5、[试题]关于收益法求取净收益的说法，错误的是()。

　　A.在计算无形收益时，难以货币化

　　B.除投资价值评估和租约期内净收益的求取外，应用客观收益值

　　C.运营费用包含房地产折旧额及建筑设施设备的折旧费

　　D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

　　【答案】C

　　【解析】无形收益通常难以货币化，可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑;投资价值用收益法估价时，应选用实际收益值而不是客观收益值;运营费用不包含会计上的建筑物折旧和土地取得费用的摊销(房地产折旧额)，通常也不包括房屋折旧费(估价上的折旧费和土地使用费用的摊销)。运营费用应包含建筑设施设备的折旧费。

　　6、[试题]在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估。()

　　【答案】√

　　【解析】投资价值是对特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值;而房地产估价通常是评估房地产的市场价值，与投资价值评估是两个概念。参考：教材第三章《房地产价格与价值》第一节：房地产价格和价值的种类。

　　7、[试题]成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括()。

　　A.土地补偿费与安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费。E,场地平整费【答案】ABD【解析】本题考查的是土地成本。土地征收补偿费用一般由下列4项费用组成：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用。参见教材P290～291。8、[试题]关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是()。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】A【解析】本题考查的是单位比较法。A选项说反了，任何时候都是将可比实例修正为估价对象。参见教材P305。

　　9、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为()元/m2。

　　A.1920B.2400C.2560D.3200【答案】A【解析】本题考查的是计算临街土地价值或价格。400×90%×(20/25)/(20×75)=1920元/m2。参见教材P371。10、[试题]对于住宅楼来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，()。A.楼层对价格的影响更大B.朝向对价格的影响更大C.二者同样重要D.因估价师判断而异【答案】B【解析】不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的。以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大。但是，对于不同类型的房地产，同一因

　　素对价格的影响大小可能是不同的。例如，商场与住宅相反，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。

　　11、[试题]房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的()。

　　A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大。E,保值增值【答案】AD【解析】本题考查的是房地产估价的必要性。因为独一无二，无法简单参照其他房地产的价格;因为价值量大，所以评估结果重要，并且可以承受专业估价服务费用。参见教材P12。12、[试题]城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。()【答案】对【解析】城市规划是估价合法原则中的一部分，房地产估价必须以估价对象合法原则为前提。13、[试题]市场状况调整，就是将可比实例在价值时点的价格，调整为其成交日期的价格。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是市场状况调整的内容。市场状况调整，就是将可比实例在成交日期的价格，调整为价值时点的价格。参见教材P194。14、[试题]出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。()【答案】错【解析】前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。15、[试题]防范估价风险的最后一道防线是()。A.撰写估价报告B.审核估价报告C.出具估价报告D.估价资料归档【答案】B【解析】本题考查的是审核估价报告。对估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。参见教材P423。

　　16、[试题]某商品住宅小区在建工程的建设用地面积为25000m2，拟建总建筑面积为50000m2、共500套住房。该工程已完成总投资的80%，房地产开发企业以5000元/m2的价格预售了其中100套、建筑面积总计为10000m2的住房，预购人平均按房价的70%办理了住房抵押贷款。房地产开发企业曾将该在建工程抵押，目前该笔贷款余额为1860万元。房地产开发企业目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少500万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2亿元。当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为60%。下列描述正确的是()。

　　A.尚未还款额为1860万元

　　B.该在建工程的再次抵押价值为12400万元

　　C.该房地产的抵押价值为16000万元

　　D.法定优先受偿款为500万元

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。该在建工程的再次抵押价值=20000×(5000010000)/50000-1860/60%-500=12400(万元)。参见教材P95-96。

　　17、[试题]某宗房地产开发用地的面积为8000㎡，容积率为3，市场价格(楼面地价)为1800元/㎡，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地成本为()万元。

　　A.4320

　　B.4449,6C.1440D.1483,2【答案】B【解析】1800×8000×3×(1+3%)=4449,6(万元)。18、[试题]房地产供给有限特性的本质是()。A.土地总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大【答案】B【解析】本题考查的是供给有限。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由房地产的不可移动造成。参见教材P62。19、[试题]在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。()【答案】×【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定

　　投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。参见教材P92。

　　20、[试题]假设开发法适用于待开发房地产，但不包括在建工程。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用于在建工程的估价。参见教材P338。21、[试题]下列关于明确房地产价值时点的表述中，正确的有()。A.价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期为价值时点B.城市房屋征收估价，一般为房屋征收决定公告之日C.评估受贿房地产价值，确定价值时点应选择估价委托之日D.房地产估价人员可以假定价值时点。E,对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点【答案】AB【解析】本题考查的是价值时点的确定。选项C错误，评估受贿房地产价值，价值时点应为受贿日;选项D错误，在实际中，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的;选项E错误，对原估

　　价结果有异议而引起的复核估价，是原估价的价值时点。参见教材P403～404。

　　22、[试题]房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于()。

　　A.市场价值B.残余价值C.快速变现价值D.投资价值【答案】D【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。这是对这一组概念的考核。从某个特定的投资者角度出发考虑的是投资价值。参见教材P98。23、[试题]估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定。()【答案】×【解析】本题考查的是估价假设。估价假设是针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定。参见教材P34。24、[试题]影响房地产价格的周围环境是()。A.规划环境

　　B.人文环境C.水文环境D.声觉环境。E,视觉环境【答案】BCDE【解析】影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。25、[试题]高层建筑地价分摊的方法有()。A.按建筑物价值进行分摊B.按房地价值进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑面积进行分摊。E,按楼面地价进行分摊【答案】BCD【解析】本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。高层建筑地价分摊的方法包括：按照建筑物面积进行分摊，按照房地价值进行分摊，按照土地价值进行分分摊。参见教材P387。26、[试题]下列情况中，需要补交地价的有()。A.改变土地用途

　　B.提高容积率C.延长土地使用期限D.扩大土地使用面积。E,转让以划拨方式取得建设用地使用权的房地产【答案】ABCE【解析】本题考查的是价差法。需要补地价的情形：(1)改变土地用途、容积率等规划条件;(2)延长土地使用期限;(3)转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。参见教材P382。27、[试题]关于估价依据选取或应用的说法，正确的是()。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据【答案】B【解析】本题考查的是估价依据。选项B正确，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。选项A错误，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取;选项C错误，对估价委托人提供的作为估价依据的资料都

　　应该严格认真审核;选项D错误，估价师声明、估价假设是和估价依据平行的概念。参见教材P34。

　　28、[试题]通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。

　　A.土地面积B.地质条件C.土地位置D.土地形状【答案】D【解析】本题考查的是房地产实物因素。为了改善形状不规则土地的利用，往往采取土地调整或重划措施。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。参见教材P123。29、[试题]所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权中，属于自物权的是()。A.使用权B.抵押权C.所有权D.租赁权

　　【答案】C【解析】本题考查的是房地产权益的含义。使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。参见教材P52。30、[试题]“吉芬物品”是指某种生活必需品，在特定条件下，消费者对该类商品的需求与价格成()。A.反方向变化B.同方向变化C.无变化D.变化方向无法确定【答案】B【解析】本题考查的是房地产需求。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。参见教材P113。31、[试题]某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取;采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了()。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法B.假设开发法和成本法两种方法

　　C.假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法D.假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【答案】B【解析】本题考查的是选用估价方法进行测算。本题采用的主要方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。参见教材P413。32、[试题]下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有()。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度。E,房屋完损程度【答案】ADE【解析】本题考查的是房地产区位因素。建筑平面布置和房屋完损程度属于建筑物实体因素;土地开发程度属于土地实体因素。只有选项BC属于区位因素。参见教材P129。33、[试题]下列选项中，不属于决定房地产供给量的因素的是()。A.该种房地产的价格水平

　　B.该种房地产的开发成本C.房地产开发企业和拥有者对未来的预期D.消费者的偏好【答案】D【解析】本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平;(2)该种房地产的开发成本;(3)该种房地产的开发技术水平;(4)房地产开发企业和拥有者对未来的预期。消费者偏好影响房地产需求量。参见教材P116。34、[试题]下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是()。A.土地总价B.商品房总价C.楼面地价D.土地单价【答案】C【解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平高低。参见教材P105。

　　35、[试题]某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括()。

　　A.电费B.物业管理费C.水费D.供暖费。E,房地产税【答案】CDE【解析】本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。参见教材P254。36、[试题]下列关于价值类型的表述中，错误的是()。A.现状价值等于市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续利用D.同一估价对象可能有不同类型的价值【答案】A【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A错误，在合法利用下，现状价值

　　低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P90～93。

　　37、[试题]下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是()。A.了解某宗房地产的承租人权益价值B.了解某宗房地产的出租人权益价值C.人民法院确定拍卖保留价D.了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额【答案】D【解析】本题考查的是房地产税收的需要。前三个都以房地产价值或租金为税基，需要专业房地产评估，而城镇土地使用税的税基是占地面积，不需要进行房地产估价。参见教材P18。38、[试题]利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的()。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式。E,最佳投资渠道【答案】AC

　　【解析】本题考查的是最高最佳利用原则。利用均衡原理判定估价对象是否为最高最佳利用，可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材P168。

　　39、[试题]区位是房地产的重要组成部分，原因是()。A.房地产是附着物B.房地产具有不可移动性C.房地产是实物D.房地产包含权益【答案】B【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产因不可移动使原本为其外的因素的区位成了它的重要组成部分。参见教材P54。40、[试题]运用标准价调整法，对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，常用的分组标准有()。A.按用途划分B.按总价划分C.按单价划分D.按类型划分。E,按区位划分【答案】ADE

　　【解析】本题考查的是标准价调整法。标准价调整法进行房地产分组时，可以按用途、类型、区位进行分组。参见教材P379。

　　41、[试题]城镇基准地价是在土地使用权出让和转让中形成的地价，不是通过评估确定的地价。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是城镇基准地价的含义。基准地价也是评估出来的。基准地价评估及动态监测。参见教材P382。42、[试题]下列关于价值类型的说法中，正确的是()。A.房地产征收估价评估的是谨慎价值B.法院拍卖房地产评估的是快速变现价值C.房地产抵押估价评估的是谨慎价值D.房地产开发投资评估的是投资价值。E,房地产开发投资评估的是市场价值【答案】CD【解析】本题考查的是价值类型的确定。选项A错误，房地产征收估价评估的是市场价值;选项B错误，法院拍卖房地产评估也是市场价值;选项E错误，房地产开发投资评估的是投资价值。参见教材P407。43、[试题]某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，

　　拆除费用为50万元。若该类房地产的报酬率为8%，该写字楼的现时价值为1000万元。则3年后该商业用地净地的价值为()万元。

　　A.979,22

　　B.10[试题]00

　　C.1029,22

　　D.10[试题]00

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。设3年后该商业用地净地的价值为V，则：1000=80+80/1,08+80/1,082+(V50)/1,083，V=1029,22万元。参见教材P234。

　　44、[试题]建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。这个概念是重建价格。重建是复原，重置是替代。注意“相同”二字。参见教材P305。

　　45、[试题]某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()。

　　A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值【答案】B【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值是针对特定的投资者而言的。该企业的最高出价，就是建立在个别判断基础上的，属于投资价值。参见教材P91。46、[试题]下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有()。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模。E,外部配套设施【答案】ABCE

　　【解析】本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境。建筑规模属于实物因素。参见教材P129～135。

　　47、[试题]房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括()。

　　A.房地产估价报告使用期限

　　B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定

　　C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定

　　D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定。E,为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定

　　【答案】ABCD

　　【解析】本题考查的是估价报告的组成。选项E错误，房地产市场状况必须是客观真实的，不能假定。参见教材P419。

　　48、[试题]移动平均法是对原有价值、价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价值、价格平均数，形成一个新的派生平均价值、价格的时间序列，借以消除价值、价格短期波动的影响，显现出价值、价格变动的基本发展趋势。()

　　【答案】√【解析】本题考查的是移动平均法。移动平均法是对原有价值、价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价值、价格平均数，形成一个新的派生平均价值、价格的时间序列，借以消除价值、价格短期波动的影响，显现出价值、价格变动的基本发展趋势。参见教材P390。49、[试题]下列选项中，属于房地产权益因素的是()。A.土地平整程度B.建筑物装饰装修C.只认房地产不认人的债务D.外部配套设施【答案】C【解析】本题考查的是房地产权益的含义。选项A、B都是实物因素，选项D是区位因素。参见教材P50～55。50、[试题]成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。()【答案】×

　　【解析】本题考查的是成本法适用的估价对象。局部房地产评估也是可以采用成本法的。如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。参见教材P286。

　　51、[试题]某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分三期支付，首付30万，剩余两期分别于第一年和第二年年末支付35万元。交易税费均由买方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付最后一笔余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为()万元。

　　A.87,05

　　B.95,85

　　C.100,57

　　D.101,29

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是统一付款方式。统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常价格=[30+35/(1+6%)+35/(1+6%)2]+8/(1+6%)2=101,29(万元)。10000元/m2只是名义价格。参见教材P185。

　　52、[试题]收集有关基准地价的资料时，基准地价内涵包括()。

　　A.估价期日

　　B.开发程度C.基准地价修正系数表D.土地权利类型。E,基准地价公布日期【答案】ABD【解析】本题考查的是基准地价修正法的操作步骤。基准地价内涵，包括基准地价对应的土地权利类型、使用期限、用途、容积率、开发程度和估价期日。参见教材P378。53、[试题]假设开发法中预期开发后的楼价可用()求取。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法【答案】ABD【解析】预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。54、[试题]某建筑物的土建工程直接费为780元/m2(其中人工费为130元/m2)，安装工程直接费为450元/m2(其中人工费为50元/m2)，装饰装修工程直接费为900元/m2(其中人工费为45元/m2)，又知该地区土建工程综合费率为直接费的15%，安装工程综合费率为人工费的75%，装饰装修工程综合费率为人工费的72%，税金为3,5%。该建筑物的建筑安装工程费为()元/m2。A.2204,55B.2397,99

　　C.3123,19D.3345,64【答案】B【解析】本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。(1)土建工程费=780×(1+15%)×(1+3,5%)=928,40(元/m2)，(2)安装工程费=(450+50×75%)×(1+3,5%)=504,56(元/m2)，(3)装饰装修工程费=(900+45×72%)×(1+3,5%)=965,03(元/m2)，(4)单位建筑安装工程费=(1)+(2)+(3)=2397,99(元/m2)。参见教材P307。55、[试题]任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的()特性决定的。A.易受限制B.相互影响C.独一无二D.不可移动【答案】D【解析】本题考查的是不可移动。注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。这里选项A是个具有极强干扰性的选项。因为不可移动，所以受

　　限。如果是多选题，选项A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有选项D是正确答案。参见教材P60～61。

　　56、[试题]建筑物的有效年龄，可能等于也可能大于或者小于其实际年龄。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。建筑物的有效年龄取决于建筑物的维护保养情况，建筑物有效年龄可能等于也可能大于或者小于其实际年龄。参见教材P313。

　　57、[试题]未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为()在估价报告中说明。

　　A.未定事项假设

　　B.背离事实假设

　　C.不相一致假设

　　D.依据不足假设

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是估价假设和限制条件。因征收、司法拍卖等强制取得或强制转让房地产，房地产占有人拒绝估价师进入估价对象内部进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密，估价师不得进入其内部进行实地查勘的，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。参见教材P419。

　　58、[试题]影响房地产价值的权益因素包括()。A.房地产权利设立和行使的限制B.房地产区位的限制C.房地产使用管制D.房地产通风采光的限制。E,房地产相邻关系的限制【答案】ACDE【解析】本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制，包括：房地产权利及其行使的限制，使用管制，相邻关系的限制。选项B明确提到了区位，属于区位因素。参见教材P126。59、[试题]下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有()。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度。E,房屋完损程度【答案】ADE【解析】本题考查的是房地产区位因素。建筑平面布置和房屋完损程度属于建筑物实体因素;土地开发程度属于土地实体因素。只有选项BC属于区位因素。参见教材P129。

　　60、[试题]评估某宗房地产2012年9月末的价格时，选取的可比实例成交价格为2000元/㎡，成交日期为2012年1月末，该类房地产自2012年1月末至2012年9月末的价格每月与上月的变动幅度为0,5%，1,5%，1%，-1,5%，-2,5%，-1,0%，1,5%，-1,5%。则该可比实例在2012年9月末的价格为()元/㎡。

　　A.1959B.1949C.1912D.1902【答案】A【解析】本题考查的是市场状况调整的方法。2012年9月末的价格=2000×(1+0,5%)×(1+1,5%)×(1+1,0%)×(1-1,50%)×(1-2,5%)×(11,0%)×(1+1,5%)×(1-1,5%)=1958,67(㎡)。参见教材P194。61、[试题]下列说法中，正确的是()。A.无租约限制价值等于合同租金现值B.出租人权益价值大于承租人权益价值C.承租人权益价值大于出租人权益价值D.无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值【答案】D

　　【解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。参见教材P99。

　　62、[试题]房地产估价是评估房地产的()。A.价值B.价格C.理论价格D.成交价格【答案】A【解析】本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。参见教材P6。63、[试题]一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。()【答案】×【解析】本题考查的是估价报告的组成。一份完整的叙述式估价报告应包括以下8个部分：(1)封面;(2)致估价委托人函;(3)目录;(4)估价师声明;(5)估价假设和限制条件;(6)估价结果报告;(7)估价技术报告;(8)附件。参见教材P417。64、[试题]下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是()。

　　A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

　　B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

　　C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

　　D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价或称证据性估价、公证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价;咨询性估价是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。参见教材P5。

　　65、[试题]标准价调整法中，进行房地产分组时，为确保估价结果的准确性，分组越小，组内房地产越相似越好。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是标准价调整法。从理论上讲，划分的组越小，组内的房地产越相似，从而需要调整的因素就会越少。但如果分组过小，则组内的交易实例等“样本”可能较少，从而难以满足测算标准房地产价值或价格的需要。参见教材P379。

　　66、[试题]在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()倍范围之内。

　　A.0,5～2,0B.1,5～2,0C.0,5～1,5D.1,0～1,5【答案】A【解析】本题考查的是选取可比实例的要求。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0,5～2,0范围之内。参见教材P183。67、[试题]某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为()。A.17,13%B.18,30%C.18,61%D.21,47%【答案】B

　　【解析】本题考查的是开发利润。开发利润=(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)×投资利润率=(600+900+50+60)×20%=322万元，成本利润率=开发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)=322/(600+900+50+60+150)=18,3%。参见教材P298。

　　68、[试题]与非专业估价相比，专业估价的特点包括()。A.是一种专业意见B.评估的是市场价值C.实行有偿服务D.承担法律责任。E,估价作业日期长【答案】ACD【解析】本题考查的是专业估价与非专业估价的区别。与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：(1)由专业机构和专业人员完成;(2)提供的是专业意见;(3)具有公信力;(4)实行有偿服务;(5)承担法律责任。参见教材P2。69、[试题]下列描述，错误的是()。A.最低卖价≤成交价≤最高买价B.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于投资价值C.同一估价对象可能有不同类型的价值

　　D.现状价值为市场价值【答案】D【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项D错误，在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。70、[试题]确定估价对象及其范围和内容时，应根据已确定的()依法具体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序【答案】B【解析】本题考查的是估价对象的确定。估价对象应是估价师在委托人指定的基础上，根据已确定的估价目的依法具体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。参见教材P404。71、[试题]房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于()。A.市场价值

　　B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值【答案】D【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值指估价对象对某个特定单位或个人的价值。参见教材P91。72、[试题]某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。()【答案】√【解析】本题考查的是编制价格修正率表。方法1：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度=80%×24/16=120%。方法2：价值比为50%+30%=80%，面积比为16/24=2/3，平均深度价格修正率=80%/(2/3)=120%。参见教材P370。73、[试题]谨慎原则主要是评估房地产()时应遵循的原则。A.抵押价值B.征收价值C.现状价值

　　D.投资价值【答案】A【解析】本题考查的是谨慎原则。房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则。见到“谨慎原则”,要立即联想到“抵押”。参见教材P171。74、[试题]关于重新购建成本的说法，正确的有()。A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建成本相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本。E,土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】CD【解析】本题考查的是重新购建成本的内涵。A选项重新购建成本是客观的重新购建成本，不应该是实际支出。B选项账面价值是基于历史成本的余值。E选项土地重新购建成本，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定其土地使用权价格。参见教材P303。75、[试题]下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是()。A.居民收入增加B.房产税征收C.人民币升值

　　D.居民消费价格指数上升【答案】B【解析】本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。选项B，房产税征收属于制度政策因素。参见教材P143。76、[试题]评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括()等。A.土地生熟程度B.土地使用权年限C.土地使用者D.土地利用条件【答案】ABD77、[试题]某个可比实例2017年1月30日的价格为1200美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0,4%。假设人民币与美元的市场汇率2017年1月30日为1美元=6,2088元人民币，2017年9月30日为1美元=6,2062元人民币。则可比实例在2017年9月30日比较价格为()元/m2。A.7689,12B.7692,34C.7723,11D.7719,87【答案】A

　　【解析】本题考查的是市场状况调整的方法。1200×(1+0,4%)8×6,2062=7689,12元/m2。注意汇率的选取。参见教材P196。

　　78、[试题]整幢住宅区位状况调整的内容包括所处的楼幢、楼层。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是房地产区位状况调整的内容。整幢住宅区位状况调整的内容不包括所处的楼幢、楼层。参见教材P198。79、[试题]下列权利中，不属于土地使用权的是()。A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.地役权【答案】D【解析】本题考查的是房地产权益的含义。地役权，是房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己房地产效益的权利。和土地使用权是完全不同的概念。参见教材P51。80、[试题]通常将路线价区段内各宗临街土地的临街深度的平均数，设置为标准临街深度。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是设定标准临街深度。以各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，可简化以后各宗临街土地价值或价格的计算。参见教材P365。

　　

　　

篇十：2022年房地产估价规范电子版

　　2022年房地产评估合同

　　委托估价方:(以下简称甲方)

　　受托估价方:(以下简称乙方)

　　甲、乙双方就委托房地产价格评估事宜达成如下协议:

　　一、甲方因为，特委托乙方对进行评估。

　　二、甲方应于年月日以前将委托评估房地产所必需的产权证明、证件及其它有关资料交给

　　乙方。甲方应向乙方提交的资料如下:

　　1.上述住宅楼房的确权证明材料复印件;

　　2.其他有关资料。

　　三、乙方应根据甲方委托评估的目的,对委估房地产的价格予以客观、公正的评估,并向甲方

　　出具房地产价格评估报告书。普通房地产价格评估,一般应在甲方提供资料后两周内完成。

　　四、甲、乙双方对委估房地产价格评估报告的内容应尽保密之责,除向政府主管部门申报外,

　　未经对方同意,不得对外公开或泄露给他人。

　　五、经甲、乙双方商定，甲方按北京市物价局及北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服

　　务收费的通知》(京价[房]字[1997]

　　_____年____月____日

　　_____年____月____日

　　房地产评估合同范文2

　　甲方：

　　乙方：

　　一、合作背景

　　1、应乙方的合作要求，为了更好地整合甲方和乙方的社会资源，共同把业务做强做大，甲

　　方愿意与乙方合作。乙方在云南省(市、自治区)昭通市(地区)绥江县(区)开展房地产评估业务。

　　3、乙方为表明与甲方合作的诚意，乙方同意在签字本合作协议后，支付诚意金贰万元给甲

　　方留存。合作到期(或终止)时，乙方如无违约行为，甲方无意退还乙方，不计利息。

　　二、合作期限

　　暂定壹年，即从年日起至月日止。合作到期，如乙方无违约行为的，可续签。

　　三、合作务件

　　1、甲方以评估资质和已在区级相关银行评估准入及其它社会资源为合作基础。

　　2、乙方以现有经营平台和在–辖管理部门和银行及周边县市的人脉关系和其他社会资原作

　　为合作条件。由于乙方与甲方合作前与广西国联评估公司存在合作关系，且已设置有办公室场所、

　　做有广告牌和购置有办公设备等，为了明释双方合作关系的独立性及乙方之前的债权债务，经双

　　方商定：

　　①乙方在量月日前终止合作关系，结清所有债权、债务。

　　②乙方在日前租用的办公场地和已制作安装分公司使用，乙方不得抽离，但所有权归乙方所

　　有，分公司不计入财务折旧和摊销。月日后，经甲、乙双方认可的日常开支费用，依规在财务

　　中列支、计入成本核算。

　　四、双方职责

　　

　　1、甲方职责①负责提供相关资料并协助乙方办好–分公司的工商注册，税务登记、资质备案等工作。②负责理顺–分公司与分公司、—总公司的业务关系，确保各项业务的正常开展。③负责监管分公司的财务管理，检查审核各项费用收支和账务处理的准确性、合理性、合法性，按合同、按约定要求及时划付各项费用和分利。指导分公司财务人员做好建账、核算、报税、年检等工作。④利用自身关系和资源，协助乙方拓展–及周边县市评估业务。⑤根据总公司的规范要求，检查、督促、指导分公司的各项工作。⑥行使股东职权，参与分公司业务发展、内部管理、费用配置、利益分配及其它重大事宜的决定。2、乙方的责任①由乙方负责–辖区范围内评估业务市场的客户拓展和关系维护。②分公司的财务管理工作在甲方的监管和指导下进行，账务做到日清月结，透明度高，不弄虚作假，尽可能规避财务风险。③分公司接洽的辖区内的评估业务，原则上有–分公司派员工进行核收相关资料和进行现场勘察及取证，并按总公司质量控制要求，撰写评估预报告，之后，报请分公司领取报告编号，并将报告初稿上传分公司(或总公司)，按授权要求逐级审核、签发。④乙方评估员必须按甲方及总公司的业务流程及评估规范开展评估业务，不得弄虚作假和参与恶性竞争，损害公司形象。特殊情况需提前与甲方请示，经报总公司协调同意后再运作，否则，后果由乙方自负。五、业务受理区域界定

　　

　　实行抵押登记属地受理原则。但如果是–属地客户自主上门寻求或—总公司评估的，则尊重客户的选择，需要协调时，–要无条件帮忙;反之，如果–分公司拓展到(或受理到)辖区范围外的客户时，分公司或总公司也应尊重客户的选择。如果受理到非属地客户而推荐给属地分公司(总公司)办理的，如成功，受理公司应适当给予推荐公司适当的返点，具体比例由双方协商。严禁恶性跨区域挖掘潜在客户(游荡客除外)，否则，甲方按属地原则处置所得。

　　六、隶属关系1、行政及业务：–分公司隶属分公司、—总公司管理，上传下达逐级传递，严禁越级操办。2、财务核算：既接受上级的监管指导、规避风险，又相对独立核算，自负盈亏。七、财务处理及核算1、评估收费及结算标准。原则上按总公司评估收费标准收取“评估费不低于区标五折”计收，低于五折的收费应经甲方报请总公司同意后，方可执行，否则收入按五折计提结算。2、在–分公司没有找到自有国家注册评估师前，暂借用总公司的注册评估师签发报告，乙方需依合同按业务收入的2%向总公司支付签发风险金。3、由于–分公司实行独立核算，但其受理业务撰写的评估报告，全部由总公司派驻分公司的专职负责人进行审定和报批，并由评估助理协助做好初审、修整、跟踪、信息反馈、装订合本、报告收发等工作。据此，乙方应按行规给予派驻负责人及评估助理按收入的4%支付材料费、岗位加班费。4、如果分公司受理的大单(特殊)业务，总公司需派人现场复察的，分公司每出车一次，–分公司给予出车人如需用餐，–分公司则尽可能由委托评估人安排。5、费用开支原则：各项费用总额控制，上头封顶、下不保底，平衡使用，据实列支，超出自负。

　　

篇十一：2022年房地产估价规范电子版

　2022房地产估价师继续教育答案doc

　　1、历史性建筑用地或历史性土地的地价可选用假设开发法或市场调整法（对）

　　2、历史性建筑估价时，选取的可比实例成交时间也应严格遵循《估价规范》的要求，不得超过两年。（错）

　　3、下列哪项不是土地的历史文化增值影响因素（规划保护限制）4、越秀房地产信托投资基金是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金（对）5、房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。（对）6、中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。（错）7、不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。（错）8、健康的管理架构是通过建立有效率、有实效、易监控的运营平台来建立的。（对）9、尊重客观因素，需要做到：顺应市场,不要妄自拓展,要固本培元。（对）10、“互联网+”会促进估价行业的估价体验由专业驱动转向用户驱动变化，重新发现、引导、激发（对）

　　11、“互联网+估价”将数据转变为房地产估价机构最重要和最核心的资源。（对）

　　12、成为全球商业房地产服务与投资公司的途径：合纵连横、创造规模，通过自我成长与战略并购完成。（对）

　　13、湿营销是用激烈的方式把服务在更广的受众中自发传播。（必修）历史性建筑介绍王全民1第一讲23分传统建筑主要具有传承性、普遍性和演进性三方面属性。（对）2第二讲24分下列不属于民居建筑的是（）。（D.坛庙建筑）3第二讲39分剪边是带有屋檐的建筑中，屋檐伸出梁架之外的部分。（错）4第三讲8分下列选项中不是中国古建筑主要特征的是（）。（C.防御性较差）5第三讲25分古建筑中的墙体多数是非承重体，只起对房屋的围护和阻隔作用。（对）（必修）历史性建筑估价案例分析王全民1第一讲13分历史性建筑成本法估价，不宜采用房地分估的基本途径。（错）2第一讲36分历史性建筑因其特殊因素众多，其重新建造或仿照建造的内容与要求不同，估价中需全面掌握估价对象状况和特殊性。（对）3第三讲40分

　　下列不属于建设成本的项目是（）。（A.管理费用）（选修）房地产估价的多元化之路专家团01讲估价业务多元化是从单纯的鉴证性估价，扩展到咨询性估价和相关咨询顾问。Y.对29’房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。Y.对02讲14’59中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。N.错03讲14’59投融资顾问业务能满足投资人和融资人双方投融资需求。Y.对04讲10:00保险资金直接投资范围包括：商业、办公、养老、医疗等类型的不动产。Y.对11:58不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。N.错（必修）房地产估价方法黄学军房地产估价方法（一）

　　18’58估价方法的规范用词中，“不得”表示很严格的程度，表示非这样做不可。错

　　34’58选取可比实例时，要排除司法拍卖的房产。对

　　36’58对各个可比实例的成交价格进行标准化处理时，应该既保留因财产范围不相同造成的价格差异。错

　　房地产估价方法（二）16’58房地产实物状况调整的内容包括土地的使用期限。错

　　32’58调整可比实例成交价格时，必须采用直接比较法。错

　　房地产估价方法（三）32’58土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同时结束的，

　　选取其中长者为收益期。错

　　39’58出租型房地产净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用。对

　　房地产估价方法（四）40’58土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地产的收

　　益价值应为按收益计算的价值加自收益期开始时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。错

　　2采用市场提取法确定报酬率和资本化率时，要选择多于两个的可比实例。对

　　房地产估价方法（五）5’58成本法估价时优先选择“房地分估”路径。错

　　10’58测算土地成本和土地重置成本，必须比较法、成本法。错

　　房地产估价方法（六）18’59对于估价对象为建筑物的，成本价值应为建筑物重置成本或

　　重建成本加上建筑物折旧。错

　　采用市场提取法测算建筑物折旧时，应先从交易实例中选取不少于两个含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物作为可比实例。错

　　房地产估价方法（七）3’58假设开发法估价时，应优先选择动态分析法。对

　　49’59动态分析法中后续开发的必要支出应为假设其在价值时点发生时的金额。错

　　(必修)《房地产估价规范》--估价报告（尽量不选这个，课时少时间久题多变态。。。凸(>皿<)凸）

　　书面估计报告估价报告（一）7’书面估价报告的形式包括叙述式估价报告和表格式估价报告。（对）

　　估价报告估价报告（一）16’房地产抵押贷款前估价报告，应包括估价对象变现能力分析与风险提示。（对）出具日期估价报告（一）20’封面中的估价报告出具日期，应与致估价委托人函中的致函日期一致。（对）

　　封面估价报告（一）26’封面中的注册房地产估价师，应写明参加本次估价的所有注册房地产估价师姓名和注册号。（对）

　　公章估价报告（一）31’致估价委托人函中应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替。（对）

　　非鉴证性估价报告估价报告（二）8’非鉴证性估价报告的估价师声明内容，应与鉴证性估价报告的估价师声明内容相同。（错）

　　估价假设估价报告（二）10’估价假设中不得为了高估或低估估价对象的价值或价格，而滥用估价假设。（对）类型估价报告（二）12’估价假设的类型包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。（对）

　　未定事项假设估价报告（二）27’未定事项假设是指当估价存在所必需明确而尚未明确或不够明确的事项时所做的合理、最可能的假定。（对）

　　背离事实假设估价报告（二）33’进行背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定等，对估价对象状况所做的与估价对象实际状况不一致的合理假定。（对）

　　估价目的估价报告（二）42’估价报告的估价目的具有唯一性，即每份估价报告只有一个估价目的。（对）

　　使用期限估价报告（二）43’在估价报告使用期限内正常使用估价报告的，相关责任由估价机构和签名的注册房地产估价师承担。（对）

　　区分估价目的估价报告（三）6’估价目的可以再区分的，在估价报告中应准确写明可区分的估价目的。（对

　　谨慎原则估价报告（三）25’抵押价值评估应遵循谨慎原则，但不需要遵守最高最佳利用原则。（错）

　　估价方法估价报告（三）33’估价结果报告中估价方法的表述，要与致估价委托人函中估价方法的表述完全一致。（错）

　　估价结果报告估价报告（三）41’估价结果报告应由所有参加估价的注册房地产估价师签名及注明签名日期，不得以个人印章代替签名。（对）

　　实地查勘期估价报告（三）46’实地查勘期一般应为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止的日期。（对）

　　单套住宅估价报告（四）22’单套住宅的价值影响因素中，所处的楼幢、楼层与朝向应属于区位因素。（对）

　　市场状况估价报告（四）29’在市场背景描述与分析中，需要对其过去、现在和可预见的未来进行有针对性、较详细说明与分析的，是估价对象同类房地产的市场状况。（对）

　　最高最佳利用状况估价报告（四）39’估价对象为某种利用的存量房地产的，应通过有针对性且较详细分析、判定和说明估价对象的最高最佳利用状况。（对）

　　其他估价方法估价报告（五）14’估价方法对估价对象的适用性，是指不仅其理论上适用且客观条件也应具备。（对）

　　估价技术报告估价报告（五）22’一份估价报告中选用不同估价方法采用的所有估价基础数据和估价参数都是相同的。（错）

　　估价结果的确定估价报告（五）25’估价报告估价结果的确定，应包括说明不同估价方法的测算结果、综合测算结果的确定和最终评估价值的确定。（对）

　　估价报告内容估价报告（五）33’当估价目的不是房地产抵押贷款前估价的，估价报告内容也应包括估价对象变现能力分析。（错）

　　（选修）新时期的房地产评估

　　01讲互联网大数据在房地产评估的运用无题02讲“互联网+”时代对房地产评估行业的冲击与思考无题03讲新时期下的变革猜想10’38评估工作难度增加，评估机构和评估师的责任和风险增加。（对）17’50营销数据是房地产基础数据。（对）04讲房地产估价机构如何实现创新多元化与可持续地发展20’55投资发展需要银行贷款，对于潜在的新境内外客户，评估机构可以提供包括从前期市场调查到贷前物业价值评估、到贷后年审的一系列服务。（对）22’27在香港，物业应缴差饷=应课差饷租值（年租金）某差饷征收率（%）。（对）30’11评估专业人员从事评估业务，应当加入评估机构，并且只能在一个评估机构从事业务。（对）、31:49评估专业人员与委托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的可以不回避。（错）（选修）估价的未来和房地产估价师的服务王卓（一）36’59房地产的抵押价值和抵押净值评估，应遵循谨慎原则。（对）

　　（二）46’59房地产估价师更新核心能力可在交流、咨询、统计分析、AVM应用等能力着手。（对）

　　（三）29’59房地产咨询服务机构逐渐由专业化向集成化发展。（对）

　　（选修）房地产估价行业的业务拓展与风险控制王延龙

　　（一）18’12评估机构开展法定评估业务时，评估报告应当由至少一名承

　　办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。（错）

　　44’11已评估的不动产物业，发生收购或者处置资产等重大事项时，不需要重新评估。（错）

　　（二）34’59专业是估价行业的核心竞争力。（对）

　　42’07对政策及问题研究，对客户进行分析研究，对案例进行收集整理等措施，都可增强估价机构的研发能力。（对）（三）

　　30’08提高房地产估价师的专业水准和职业道德水平，完善企业内部管理制度和报告质量监控流程能够防范一定的企业内部风险。（对）

　　51’59房地产估价机构外部风险控制是内部风险控制的基础。（错）

　　（选修）租赁住房建设全过程工程管理咨询服务熊光华

　　（一）9’59住房租赁项目全过程工程咨询服务主要包括投资决策、开发前

　　期、施工建设、运营管理和资产证券化等主要阶段。（对）

　　20’59建设项目可行性研究是在投资入股前对项目的可行性进行研究和分析，包括：市场调研、投资估算、编制财务计划、资金平衡方案和效益评价等。（对）

　　35’项目运营管理是租赁住房项目最重要的阶段，决定着项目资金的回收和企业资金退出机制。（对）

　　（二）无题

　　（三）无题

　　

　　

篇十二：2022年房地产估价规范电子版

　2022年房地产估价师《相关知识》试题及答案(新版)1、[试题]厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和是()。

　　A.总成本

　　B.平均成本

　　C.边际成本

　　D.经济成本

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是成本分析。总成本是指厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和。参见教材P187。

　　2、[试题]等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是生产理论。常识判断，按照曲线的走向，斜率应为负值。参见教材P195。

　　3、[试题]通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是时期指标。时期指标是反映社会经济现象总体在一段时期内发展过程的总量。它有如下三个特点：①可以连续计数;②各时期指标值可以直接累加;③通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比。参见教材P343。

　　4、[试题]施工定额是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是工程量计算的作用。工程量计算是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。参见教材P141。5、[试题]物权具有优先性，债权具有平等性。()【答案】√【解析】本题考查的是物权和债权的区别。物权优先表现为：物权优于债权、先设立的物权优于后设立的物权。债权之间不存在时间优先的效力问题。参见教材P422。6、[试题]判断经济陷入通货紧缩的依据是()。A.货币供应最持续下降B.价格总水平持续下降C.经济增长率持续下降D.有效需求严重不足【答案】B【解析】本题考查的是通货紧缩。通货紧缩是指由于货币供应量的减少或其增幅滞后于生产增长的幅度，致使市场上对商品和劳务的总需求小于总供给，从而出现物价总水平的持续下降。单纯的物价下降

　　并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。参见教材P246。

　　7、[试题]在城市规划法律法规体系中，属于主干法的是()。A.土地管理法B.环境保护法C.城市房地产管理法D.城乡规划法【答案】D【解析】本题考查的是城市规划体系。为了适应社会经济发展的需要，我国颁布了《城乡规划法》。该法是我国在新时期城市规划法律体系的核心，也称主干法。选项ABC属于相关法律法规。参见教材P6。8、[试题]常见的责任保险包括公众责任保险、雇主责任保险、职业责任保险、产品责任保险和第三者责任保险等。()【答案】√【解析】本题考查的是保险的种类。常见的责任保险包括公众责任保险、雇主责任保险、职业责任保险、产品责任保险和第三者责任保险等。参见教材P318。9、[试题]各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。()

　　【答案】√【解析】本题考查的是货币政策及货币政策工具。各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。参见教材P246。10、[试题]能够较好的回避利率波动风险的利率是()。A.公定利率B.复利率C.固定利率D.浮动利率【答案】D【解析】本题考查的是利息率。市场利率波动较大时，浮动利率可以较好的回避利率波动风险。参见教材P253。11、[试题]财务会计是将单位发生的经济活动加工成会计信息，会计信息处理程序包括确认、计量、记录、报告四个环节。()【答案】√【解析】本题考查的是会计信息处理程序。财务会计是将单位发生的经济活动加工成会计信息，会计信息处理程序包括确认、计量、记录、报告四个环节。参见教材P369。

　　12、[试题]下列要约邀请中，内容符合要约规定，应视为要约的是()。

　　A.寄送的价目表B.拍卖公告C.招标公告D.商业广告【答案】D【解析】本题考查的是合同的订立。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告，这些属于要约邀请。邀约邀请中，合同中的有些必备项目，还没有落实。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。参见教材P414。13、[试题]关于股票和股单的说法，正确的是()。A.股票和股单同属于证据证券B.股票和股单同属于有价证券C.股票和股单是由股份有限公司发行的D.股票和股单都可以在市场上自由流通【答案】A【解析】本题考查的是股票与股单概念的比较。选项A，它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券。选

　　项B，股单本身没有价格，不是有价证券，选项C，股单是有限责任公司发行的;选项D，股单不能在市场上自由流通，只能依法定条件和手续转让。参见教材P289。

　　14、[试题]由房地产信托基金托管公司依据房地产投资基金托管契约的规定，在扣除税收、管理费、信托费等相关支出后，分配给投资人的基金收益的比例，至少为()。

　　A.60%

　　B.70%

　　C.80%

　　D.90%

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是房地产信托投资基金。由房地产信托基金托管公司(银行)依照房地产信托投资基金托管契约的规定，在扣除税收、管理费、信托费等相关支出后，将至少90%的基金收益分配给投资人。参见教材P311。

　　15、[试题]土地面积的控制与量算的原则是“从整体到局部，层层控制、分级量算、块块检核”。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是土地面积量算。土地面积的控制与量算的原则是“从整体到局部，层层控制、分级量算、块块检核”。参见教材P172。

　　16、[试题]某企业生产某种产品，除一种生产要素可变外，其他生产要素均保持不变。随着该可变要素投入增加，当边际产量为0时，达到最大值的是()。

　　A.总产量

　　B.平均产量

　　C.总利润

　　D.平均利润

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是生产理论。假定生产中所投入的各种生产要素除一种为可变要素外，其他要素的投入固定不变，这种可变比例生产函数，反映的是产量与可变要素投入之间的关系。在上述假定条件下，总产量是指一定量的可变要素投入与固定要素投入组合所生产的全部产量。参见教材P193。

　　17、[试题]提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是货币政策及货币政策工具。提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。通过银行乘数，银行可以发放的贷款额减少。参见教材P247。

　　18、[试题]由于合同缺陷造成的工程延误，发包人无须给承包人补偿。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。常识判断法，工程合同一般都由发包人拟定，合同出现缺陷，发包人应当补偿。参见教材P149。19、[试题]关于抵押权的说法，错误的是()。A.抵押权是一种担保物权B.抵押权是转移标的物占有的物权C.抵押权人有权就抵押财产卖得价款优先受偿D.抵押权是债务人或第三人以其所有的特定的财产设定的物权【答案】B【解析】本题考查的是担保物权。抵押权是指为了担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。参见教材P422。20、[试题]从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为()。

　　A.单位工程总价→分部分项工程单价→工程项目总价→建设项目总造价

　　B.分部分项工程单价→单位工程总价→工程项目总价→建设项目总造价

　　C.分部分项工程单价→单位工程总价→建设项目总造价→工程项目总价

　　D.分部分项工程单价→工程项目总价→单位工程总价→建设项目总造价

　　【答案】B【解析】本题考查的是工程造价计价的基本原理。从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为：分部分项工程单价→单位工程总价→工程项目总价→建设项目总造价。参见教材P133。21、[试题]在编制施工图预算阶段，以工程中的分项工程或者结构构件为对象编制，用来计算工程造价和计算工程中的劳动、机械台班、材料需要量的定额是()。A.预算定额B.概算定额C.施工定额D.概算指标【答案】A

　　【解析】本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。预算定额是在编制施工图预算阶段，以工程中的分项工程或者结构构件为对象编制，用来计算工程造价和计算工程中的劳动、机械台班、材料需要量的定额。参见教材P144。

　　22、[试题]下列选项，属于修建性详细规划内容的有()。

　　A.确定建设区域的土地用地性质

　　B.建设条件分析

　　C.确定工程管线的走向

　　D.竖向规划设计。E,估算工程量

　　【答案】BDE

　　【解析】本题考查的是修建性详细规划。修建性详细规划的主要内容如下：①建设条件分析和综合技术经济论证;②建筑、道路和绿地的空间布局、景观规划设计，布置总平面图;③道路系统规划设计;④绿地系统规划设计;⑤工程管线规划设计;⑥竖向规划设计;⑦估算工程量、搬迁量和总造价，分析投资效益。AC是控制性详细规划的内容。参见教材P36。

　　23、[试题]在建设工程项目完工后，交付使用前，做的测绘是预测绘。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房地产测绘的内涵。房地产项目测绘，分为预测绘和实测绘。本题是实测绘。参见教材P163。

　　24、[试题]在居住区绿地系统中，居住组团的小块绿地属于()。(2011年真题)

　　A.公共绿地B.专用绿地C.宅旁绿地D.街道绿地【答案】A【解析】本题考查的是居住区道路的规划布置。公共绿地的定义。教材35页中间关于几种绿地的概念比较。这道题里另一个概念请大家总结，“居住区”的三级分类。教材第29页最上面。25、[试题]下列货币政策工具中，属于促进商业银行扩大信贷规模的货币政策是()。A.提高再贴现利率B.提高法定存款准备金率C.提高消费贷款首付款比例D.提高央行在公开市场上有价证券的买入量【答案】D

　　【解析】本题考查的是货币政策及货币政策工具。公开市场业务，是指中央银行在公开市场上买卖有价证券来调节货币供应量。提高央行在公开市场上有价证券的买入量，可以促进商业银行扩大信贷规模。参见教材P247。

　　26、[试题]2017年某房地产开发企业销售收入等于经济成本，该开发企业()。

　　A.获得正常利润

　　B.获得经济利润

　　C.获得超额利润

　　D.年净利润为零

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是成本理论。高频知识点，考查经济成本和会计成本的定义和区别。经济成本与会计成本的差在会计记账里是“隐成本”，在经济分析里是“正常利润”。经济学中的利润是指经济利润(π)，它是总收益与总成本(经济成本)的差额。用公式表示为:π=TR-TC，当π为零时，表示收支相抵，厂商可获得正常利润。参见教材P203。

　　27、[试题]根据《城市用地分类与规划建设用地标准》分类中“大类”的有()。

　　A.广场用地

　　B.公共设施用地C.道路广场用地D.商业服务业设施用地。E,公共管理与公共服务设施用地【答案】BC【解析】本题考查的是城市用地分类。城市建设用地应包括分类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类用地。城市用地大类不包括“商业服务业设施用地”和“公共管理与公共服务设施用地”。参见教材P16。28、[试题]下列项目中，属于企业管理费的有()。A.管理人员工资B.生产人员工资C.办公费D.所得税。E,固定资产使用费【答案】ACE【解析】本题考查的是工程造价的构成。企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险和职工福利费、劳动保护费、检验试验费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金(房产税、车船使用税、土地使用税、印花税

　　等)、其他(技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等)。B属于人工费;D所得税不在企业管理费中。参见教材P137。

　　29、[试题]下列项目中，属于企业管理费的有()。

　　A.管理人员工资

　　B.生产人员工资

　　C.办公费

　　D.所得税。E,固定资产使用费

　　【答案】ACE

　　【解析】本题考查的是工程造价的构成。企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险和职工福利费、劳动保护费、检验试验费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金(房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等)、其他(技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等)。B属于人工费;D所得税不在企业管理费中。参见教材P137。

　　30、[试题]企业之间相互提供的，与商品交易直接联系的信用形式是()。

　　A.国家信用

　　B.银行信用C.商业信用D.消费信用【答案】C【解析】本题考查的是信用形式。注意信用形式，各主体身份是不同的。商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式。参见教材P230。31、[试题]当事人约定的定金比例的上限为合同总价款的25%。()【答案】×【解析】本题考查的是违约责任。定金具有惩罚性，是对违约行为的惩罚。《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。参见教材P417。32、[试题]商业银行的最基本职能是()。A.充当信用中介B.变货币收入为货币资本C.充当支付中介D.创造派生存款和信用流通工具【答案】A

　　【解析】本题考查的是商业银行。商业银行的最基本职能是充当信用中介。参见教材P238。

　　33、[试题]广义货币M2是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”，即作为流通手段的准备而存在。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是货币供给层次。M0是狭义货币。现实货币M1是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在。广义货币M2是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”。参见教材P244。34、[试题]在高通胀期，为了控制物价的过度上涨，应该采取紧缩性的货币政策。()【答案】√【解析】本题考查的是宏观经济政策。此在通货膨胀严重时，多采用紧缩性货币政策。参见教材P226。35、[试题]买卖标的具有瑕疵，买受人主张瑕疵请求权时，先行负责的是()。A.拍卖标的的原产权人B.拍卖委托人C.拍卖人D.买受人

　　【答案】C【解析】本题考查的是瑕疵请求权。拍卖人先行负责，再向委托人追偿。参见教材P433。36、[试题]在编制施工图预算阶段，以工程中的分项工程或者结构构件为对象编制，用来计算工程造价和计算工程中的劳动、机械台班、材料需要量的定额是()。A.预算定额B.概算定额C.施工定额D.概算指标【答案】A【解析】本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。预算定额是在编制施工图预算阶段，以工程中的分项工程或者结构构件为对象编制，用来计算工程造价和计算工程中的劳动、机械台班、材料需要量的定额。参见教材P144。37、[试题]住宅建筑经济和用地经济密切相关的因素是()。A.住宅层数B.户室比C.朝向

　　D.平面系数。E,进深【答案】ADE【解析】本题考查的是住宅及其用地的规划布置。住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素如下：住宅层数、进深、长度、层高、平面系数。参见教材P40。38、[试题]下列选项，属于金融信托投资的特点的是()。A.财产所有权归属于委托人B.财产所有权要从委托人转移给受托人C.财产核算的自主性D.财产核算的他主性。E,收益分配的实绩性【答案】BDE【解析】本题考查的是金融信托投资业务。金融信托投资的性质：财产所有权的转移性、财产核算的他主性、收益分配的实绩性。参见教材P256。39、[试题]不动产单元代码的代码结构是()。A.二层9位层次码B.五层19位层次码C.七层28位层次码

　　D.九层32位层次码

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是不动产权籍图。依据GB/T7027—2002《信息分类和编码的基本原则与方法》规定的信息分类原则和方法，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地(宗海)代码与定着物代码构成。参见教材P168。

　　40、[试题]以国有资金投资为主的工程建设项目必须采用工程量清单计价。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。工程造价计价又分为定额计价和工程量清单计价两种方法。工程量清单计价方法是一种市场定价模式。全部使用国有资金投资或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。参见教材P148。

　　41、[试题]与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房产面积量算。题干中说的情况，只算一半建筑面积。参见教材P175。

　　42、[试题]钢筋混凝土框架结构的住房的建筑物承重受力方式类型，不属于()。

　　A.墙承重结构B.构架式承重结构C.大空间结构D.筒体结构。E,钢结构【答案】ACDE【解析】本题考查的是建筑分类。按建筑物承重受力方式分类可分为：墙承重结构形式的建筑物、构架式承重结构的建筑物、筒体结构或框架筒体结构的建筑物、大空间结构的建筑物。排除法，需要一定的建筑学基础。参见教材P70。43、[试题]按照期限划分，金融工具可以分为短期信用工具和长期信用工具。()【答案】×【解析】本题考查的是金融工具。按照期限划分，金融工具分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。参见教材P220。44、[试题]下列关于热水供应系统，说法不正确的是()。A.热水供应系统按竖向分区B.热水供应系统按横向分区

　　C.若建筑高度较高，分区数量较多，为防止加热器负担过大压力，可将各分区的加热器和循环水泵设在该区的设备层中，分别供应本区热水

　　D.热水的加热器和水泵均集中于地下的设备间【答案】B【解析】本题考查的是建筑给水设备。热水供应系统按竖向分区。B选项不正确。参见教材P102。45、[试题]当抵押贷款回报率高于所投资房地产的回报率时，则回报率就会出现正杠杆效用。()【答案】×【解析】本题考查的是WACC分析。出现正杠杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正杠杆效用。参见教材P278。46、[试题]根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力确定城市人口规模的方法称为()。A.综合平衡法B.环境容量法C.区域分配法D.系统工程法

　　【答案】B【解析】本题考查的是城市性质与城市规模。环境容量法，它是根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力来计算城市极限人口的一种方法。参见教材P12。47、[试题]保险基本原则中，由损失补偿原则派生出的权益转让原则和分摊原则均不适用于人身保险。()【答案】√【解析】本题考查的是保险的基本原则。人身保险是指以人的生命或身体为保险标的，以被保险人的死亡、疾病、伤害等人身危险为保险事故的一种保险。人身保险主要包括人寿保险、健康保险和意外伤害保险。保险基本原则中，由损失补偿原则派生出的权益转让原则和分摊原则均不适用于人身保险。参见教材P322。48、[试题]关于股票和股单的说法，正确的是()。A.股票和股单同属于证据证券B.股票和股单同属于有价证券C.股票和股单是由股份有限公司发行的D.股票和股单都可以在市场上自由流通【答案】A【解析】本题考查的是股票与股单概念的比较。选项A，它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券。选

　　项B，股单本身没有价格，不是有价证券，选项C，股单是有限责任公司发行的;选项D，股单不能在市场上自由流通，只能依法定条件和手续转让。参见教材P289。

　　49、[试题]房产证的附图是房产分户图，房产分户图是在房产分幅图基础上进一步绘制的明细图。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是房产图。应是在分丘图的基础上进一步绘制。考点比较细。房地产图这一小节也是每年必考的知识点，大家一定要重点总结记忆。参见教材P161。50、[试题]判断经济陷入通货紧缩的依据是()。A.货币供应最持续下降B.价格总水平持续下降C.经济增长率持续下降D.有效需求严重不足【答案】B【解析】本题考查的是通货紧缩。通货紧缩是指由于货币供应量的减少或其增幅滞后于生产增长的幅度，致使市场上对商品和劳务的总需求小于总供给，从而出现物价总水平的持续下降。单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要

　　看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。参见教材P246。

　　51、[试题]房产测量以中误差作为限差。()【答案】×【解析】本题考查的是房地产测绘的精度要求。房产测量以中误差为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。参见教材P157。52、[试题]关于大额可转让定期存单的说法中，正确的有()。A.记名并可自由转让B.面额固定C.期限一般在一年以上D.不能提前提取现金。E,利率比同期限的定期存款利率高【答案】BDE【解析】本题考查的是大额可转让定期存单。大额可转让定期存款单的主要特点有：(1)期限短，一般都在一年以内;(2)面额固定，起点高;(3)利率比同期限的定期存款高;(4)不记名，可自由转让;(5)不能提前提取现金。参见教材P261。53、[试题]一般情况下，暂时性污染源相对于永久性污染源对房地产价值的影响小。()【答案】√

　　【解析】本题考查的是环境质量和环境污染概述。暂时性污染源经过一段时间之后通常会自动消失，如建筑施工噪声，待建筑工程完工后就不存在了。永久性污染源是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。这道题就是送分题，不用找教材出处，常识判断。参见教材P51。

　　54、[试题]利用金融杠杆进行房地产投资，总是会带来权益投资正回报的。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是WACC分析。权益回报率=债务回报率+杠杆率╳(房地产投资回报率-债务回报率)。如果这种差额是正的(房地产投资回报率>债务回报率)，那么金融杠杆将增加权益回报率。如果这种差额是负的，那么情况就刚好相反。金融杠杆对总回报率的正杠杆效用并不能保证一定会出现。参见教材P274。

　　55、[试题]下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是()。

　　A.图纸幅面内应有标题栏和会签栏

　　B.结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例尺

　　C.凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号

　　D.标高的单位用毫米计

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是建筑识图基础。标高的单位用米记，按“国标”规定，标高数字准确到毫米，即注到小数点后面第三位。参见教材P72。

　　56、[试题]下列关于建筑材料的耐久性，表述错误的是()。A.材料被用于建筑物后，要长期受到来自使用方面的破坏因素及来自环境方面的破坏因素的作用B.材料的耐久性是指材料在使用过程中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力C.采用耐久性好的材料有时会增加成本、提高价格D.不同材料的耐久性相同，影响其耐久性的因素也相同【答案】D【解析】本题考查的是建筑材料的性质。不同材料的耐久性不同，影响其耐久性的因素也不同。参见教材P111。57、[试题]容易对人的心理产生影响的暂时性污染是()。(2011年真题)A.放射性物质污染B.建筑施工噪声污染C.生活污染D.固体废物污染

　　【答案】B【解析】本题考查的是环境噪声污染源。建筑施工噪声的特点有突发性、冲击性、不连续性，容易引起人们的烦躁。参见教材P49。58、[试题]A房地产开发公司开发的住宅小区中，公共建筑的实际服务半径为500m，这已达到城市规划居住小区级公共建筑规划布置的基本要求。()【答案】√【解析】本题考查的是公共建筑及其用地的规划布置。居住小区级是400～500m。参见教材P41。59、[试题]2017年某房地产开发企业销售收入等于经济成本，该开发企业()。A.获得正常利润B.获得经济利润C.获得超额利润D.年净利润为零【答案】A【解析】本题考查的是成本理论。高频知识点，考查经济成本和会计成本的定义和区别。经济成本与会计成本的差在会计记账里是“隐成本”，在经济分析里是“正常利润”。经济学中的利润是指经济利润(π)，它是总收益与总成本(经济成本)的差额。用公式表示

　　为:π=TR-TC，当π为零时，表示收支相抵，厂商可获得正常利润。参见教材P203。

　　60、[试题]建筑安装工程费按照费用构成要素划分由人工费、材料(包含工程设备)费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是建筑安装工程费用的构成。建筑安装工程费按照费用构成要素划分由人工费、材料(包含工程设备)费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。参见教材P128。

　　61、[试题]保险可用资金的主要来源是保险公司的资本金。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是保险可运用资金的来源。保险公司可运用资金主要包括资本金、留存收益以及责任准备金等。其中责任准备金是保险公司从保费收入中提取的资金，以备当保险事故发生时，保险公司有足够的能力去履行偿付责任。它是保险可用资金主要的来源。参见教材P335。

　　62、[试题]下列选项中，体现谨慎性原则要求的会计做法是()。

　　A.融资租赁租入资产视同自有资产

　　B.对可能发生的资产减值计提减值准备

　　C.及时处理会计信息

　　D.会计信息相互可比【答案】B【解析】本题考查的是会计信息的质量要求。谨慎性要求企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告时应当保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。A是实质重于形式;C是及时性;D是可比性。参见教材P364～366。63、[试题]反映企业营运能力的财务分析指标有()。A.流动比率B.应收账款周转率C.资产报酬率D.存货周转天数。E,资产负债率【答案】BD【解析】本题考查的是财务分析。营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。存货周转指标主要有存货周转率和存货周转天数。应收账款周转指标主要有应收账款周转率和应收账款周转天数.参见教材P393。64、[试题]与其他存款相比，大额可转让存单的特点是：期限短、起点金额高、利率高于同期限的定期存款、不记名可自由转让、不可提前提取现金。()【答案】√

　　【解析】本题考查的是大额可转让存单的特点。与其他存款相比，大额可转让存单的特点是：期限短、起点金额高、利率高于同期限的定期存款、不记名可自由转让、不可提前提取现金。参见教材P261。

　　65、[试题]地籍图是不动产地籍的图形部分，可以与不动产登记簿、地籍数据集一起为不动产产权管理、税收、规划等提供基础资料。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是不动产权籍图。地籍图是不动产地籍的图形部分。地籍图应能与不动产登记簿、地籍数据集一起为不动产产权管理、税收、规划等提供基础资料。参见教材P170。

　　66、[试题]若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0,8Y，则该国此时的引致消费是()(公式中C表示消费，Y表示收入)。

　　A.0,8

　　B.0,8Y

　　C.1000

　　D.1000+0,8Y

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是消费、投资与乘数理论。消费函数可表示为：C=A+BY。这里，A表示收入等于零时的基本消费量，称为自主消费或基本消费;BY表示收入引致的消费，即随收入变化而变化的消费，称为引致消费，其中B恰好是边际消费倾向。参见教材P210。

　　67、[试题]关于宗地划分的说法中，错误的是()。A.两个以上农民集体共同所有的地块，且土地所有权界线难以划清的，应该设立共有宗B.两个以上权利人共同使用且土地使用权界线难以划清的，应该设立共用宗C.土地权属未定或有争议的，不设立为宗地D.宅基地使用权宗地，属于集体土地所有权宗地【答案】C【解析】本题考查的是不动产权籍图。土地权属未定或有争议的，设立为一宗地。参见教材P170。68、[试题]甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。()【答案】√【解析】本题考查的是财产保险。建筑工程一切险，对应的是意外和对第三者的赔偿责任。建筑工程一切险的除外责任，包括因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失以及换置、修理或矫正这些缺点错误所支付的费用。参见教材P331。69、[试题]在强制拍卖中，拍卖程序启动、进行、中止、终结，均由法院决定。()【答案】√

　　【解析】本题考查的是强制拍卖的基本原则。法院主导拍卖程序原则，是指整个强制拍卖过程，包括拍卖程序的启动、进行、中止、终结均由法院决定。从本质上看，该原则是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。参见教材P441。

　　70、[试题]狭义的法律泛指一切以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范，包括法律、行政法规、地方性法规和部门规章。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是中国现行法律制度体系。广义的法律泛指一切以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范，包括法律、行政法规、地方性法规和部门规章。参见教材P398。

　　

　　

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